想象一下，你辛辛苦苦攢錢買房，簽了合同、付了全款，還住了進(jìn)去，卻突然發(fā)現(xiàn)房子被賣家抵押給了別人，現(xiàn)在法院要拍賣執(zhí)行。這就是董玉容遇到的困境。2010年，董玉容與開發(fā)商英泰公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買位于湖南懷化英泰國(guó)際二期2棟1-05號(hào)商鋪，總價(jià)216萬(wàn)余元。她分兩次付清全款，并于2013年5月實(shí)際接收房屋，繳納物業(yè)費(fèi)并出租使用。但開發(fā)商未辦理過戶登記，同年5月，竟將包括該房屋在內(nèi)的房產(chǎn)抵押給華融湖南分公司，擔(dān)保9800萬(wàn)元債務(wù)。
華融湖南分公司基于法院生效判決的優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行，法院查封了房屋。董玉容提出執(zhí)行異議，稱自己是合法買受人，要求確認(rèn)所有權(quán)、解除查封。一審法院認(rèn)為房屋為商業(yè)用途，不適用消費(fèi)者優(yōu)先保護(hù)規(guī)定，駁回其請(qǐng)求。董玉容上訴至最高法，焦點(diǎn)在于：她的權(quán)利是否優(yōu)先于抵押權(quán)？法院能否強(qiáng)制執(zhí)行？
最高人民法院經(jīng)審理，認(rèn)定董玉容符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第28條四要件：查封前簽訂合法合同、合法占有房屋、支付全部?jī)r(jià)款、非自身原因未過戶。法院強(qiáng)調(diào)，董玉容購(gòu)房在先，開發(fā)商違約抵押在后，華融湖南分公司未盡審查義務(wù)。她的物權(quán)期待權(quán)（期待取得所有權(quán)）優(yōu)于抵押權(quán)，判決撤銷一審，禁止執(zhí)行該房屋并解除查封，但不直接確認(rèn)所有權(quán)（需辦理登記）。
1. 執(zhí)行異議之訴適用：即使被執(zhí)行人進(jìn)入破產(chǎn)重整，案外人異議之訴仍可繼續(xù)審理，確認(rèn)權(quán)利優(yōu)先性。
2. 第28條四要件：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人若滿足合同簽訂、占有、付全款、無(wú)過錯(cuò)未過戶，即可排除執(zhí)行，優(yōu)先于抵押權(quán)。
3. 物權(quán)期待權(quán)保護(hù)：基于《物權(quán)法》第九條，實(shí)際占有可公示物權(quán)交付，未登記不影響期待權(quán)。
4. 抵押效力限制：抵押人無(wú)權(quán)處分已售房屋，善意第三人需盡審查義務(wù)，否則權(quán)利不優(yōu)先。
5. 商業(yè)房屋適用：不同于居住用房，該案擴(kuò)展保護(hù)至商鋪買受人，遏制“一房二賣”亂象。
此案彰顯司法對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的傾斜，提醒開發(fā)商恪守承諾，債權(quán)人審慎審查。購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，如遇類似糾紛，可通過執(zhí)行異議之訴救濟(jì)。案件雖涉及破產(chǎn)，但強(qiáng)調(diào)實(shí)體權(quán)利優(yōu)先，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。
成為第一個(gè)評(píng)論者