本案源于浙江三門灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三門灣公司）向方正東亞信托有限責(zé)任公司（后更名為國通信托有限責(zé)任公司，簡稱國通公司）借款1億元，用于開發(fā)錦繡三門小區(qū)項目。2013年，雙方簽訂信托貸款合同，并以項目土地使用權(quán)設(shè)立抵押，辦理登記。項目建成后，三門灣公司預(yù)售房屋給章思潭等六人（購房人）。國通公司同意預(yù)售，但借款未還清。執(zhí)行中，購房人提出異議，主張排除房屋強制執(zhí)行。一二審法院處理分歧，二審支持國通公司對房屋及土地執(zhí)行。購房人申請再審，最高院提審后改判。
最高院強調(diào)，《物權(quán)法》第200條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。實現(xiàn)抵押權(quán)時，需將土地與建筑物一并處分，但抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償建筑物價款。本案中，國通公司僅對土地使用權(quán)享有抵押權(quán)，同意出售房屋不消滅土地抵押權(quán)，但房屋本身不受抵押追及。購房人章思潭等六人簽訂買賣合同、付清款項并占有房屋，其權(quán)益足以對抗國通公司的執(zhí)行請求。二審錯誤地將房屋與土地一并適用抵押規(guī)則，最高院予以糾正。
根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條，抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般異議，但需針對同一標(biāo)的。本案房屋非抵押物，購房人基于合法合同的物權(quán)期待權(quán)可排除執(zhí)行。即使房屋為商鋪（非居住用），其權(quán)益仍優(yōu)先于普通債權(quán)?！豆こ虄r款優(yōu)先權(quán)批復(fù)》進一步保護已付大部分款項的買受人權(quán)益。最高院認(rèn)定，國通公司對房屋無抵押權(quán)，其執(zhí)行申請缺乏依據(jù)，直接駁回。
三門灣公司2020年進入破產(chǎn)重整程序，《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條規(guī)定，受理破產(chǎn)后，債務(wù)人財產(chǎn)保全與執(zhí)行中止；第20條規(guī)定，相關(guān)訴訟中止，由管理人接管繼續(xù)。最高院指出，二審不知破產(chǎn)事實導(dǎo)致處理不當(dāng)，現(xiàn)管理人已接管，執(zhí)行異議之訴繼續(xù)審理，但國通公司請求繼續(xù)查封房屋與破產(chǎn)法沖突。重整計劃若批準(zhǔn)，債權(quán)通過分配實現(xiàn)；若失敗，轉(zhuǎn)入清算。購房人主張中止審理不成立，但執(zhí)行請求被駁回。
本判決強化土地與房屋物權(quán)分離原則，保護善意購房人權(quán)益，避免抵押權(quán)無限擴張。同時，破產(chǎn)重整優(yōu)先于個別執(zhí)行，促進企業(yè)重組。購房人應(yīng)及時辦理預(yù)告登記，開發(fā)商需注意抵押告知義務(wù)。債權(quán)人實現(xiàn)權(quán)需區(qū)分標(biāo)的，避免越權(quán)執(zhí)行。該案為房地產(chǎn)融資、購房維權(quán)及破產(chǎn)實踐提供指引，強調(diào)法律平衡多方利益。
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