想象一下，你買了新房，卻因為小區(qū)物業(yè)服務馬虎而拒絕交費，結果被告上法庭。這不是故事，而是發(fā)生在山西陽泉的一起真實案例。業(yè)主張某因不滿物業(yè)服務質(zhì)量，拒繳2024年全年物業(yè)費1294元。物業(yè)公司起訴后，一審法院判他全額支付，二審則部分支持他的抗辯，只需繳95%。這個判決揭示了物業(yè)合同的效力與服務瑕疵的處理規(guī)則，讓我們一探究竟。
某物業(yè)管理有限公司與小區(qū)開發(fā)商于2014年和2024年簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定為小區(qū)提供服務至2030年。業(yè)主張某擁有89.88平方米房產(chǎn)，按1.2元/平方米/月標準，應繳物業(yè)費約1294元。他稱從未與物業(yè)直接簽約，且服務存在衛(wèi)生差、設施維護不及時等問題，要求拒繳。物業(yè)公司提供合同和收費備案，但未提交服務履行證據(jù)，如維修記錄或養(yǎng)護日志。一審支持物業(yè)全額索費，二審確認合同有效，但因物業(yè)舉證不足，酌減5%費用。
1. 前期物業(yè)合同的約束力：根據(jù)《民法典》第939條，開發(fā)商與物業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對所有業(yè)主具有法律約束力。即使張某未親自簽約，該合同仍對他有效。他不能以“不是合同相對方”為由拒繳。這體現(xiàn)了物業(yè)服務的公共性，保護小區(qū)整體利益。
2. 拒繳物業(yè)費的抗辯邊界：《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主須按約定支付物業(yè)費，即使服務有瑕疵，也不能完全拒付。物業(yè)公司需證明已履行義務，如維護公共秩序和設施。但本案中，物業(yè)未提供充分證據(jù)，承擔舉證不能責任。二審支持張某的服務不到位事實，但僅酌定減免5%，強調(diào)業(yè)主不能因小問題逃避基本義務。
3. 審判程序的審查：張某指責一審未責令物業(yè)補證，但法院認為程序合法。民事訴訟中，法官有權依職權調(diào)查，但當事人舉證責任為主。這提醒訴訟當事人及時提交證據(jù)，避免程序瑕疵。
二審撤銷一審判決，判張某支付1229.30元物業(yè)費，訴訟費部分由雙方分擔。這起案件告訴我們：物業(yè)服務雖有瑕疵，業(yè)主仍需支付大部分費用，但物業(yè)必須舉證履行義務。業(yè)主可通過業(yè)主大會監(jiān)督服務，物業(yè)則應加強記錄管理。遇到類似糾紛，建議先協(xié)商，必要時求助法院，維護合法權益。
成為第一個評論者