想象一下，你的公司為開發(fā)商提供監(jiān)理服務(wù)，欠費時用房產(chǎn)抵頂，結(jié)果這房產(chǎn)已被銀行抵押。現(xiàn)在銀行要拍賣房產(chǎn)執(zhí)行債務(wù)，你的權(quán)益怎么辦？這就是最高法（2021）最高法民終846號案件的核心沖突。原告中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司（簡稱信達甘肅）起訴，要求執(zhí)行一處寫字樓，而被告慶陽鑫磊工程項目管理咨詢有限公司（簡稱鑫磊公司）提出異議，稱自己是合法買受人，應(yīng)排除執(zhí)行。
2014年，智霖房地產(chǎn)公司將包括案涉寫字樓在內(nèi)的在建工程抵押給信達甘肅，設(shè)立抵押登記。次年，鑫磊公司與智霖房地產(chǎn)簽訂《商品房買賣合同》，購買該寫字樓（面積476.95㎡，總價310萬余元），以抵頂270萬工程監(jiān)理費。鑫磊支付部分款項，并于2017年實際接收房屋，用于公司辦公。
2017年，信達甘肅勝訴后申請執(zhí)行，法院查封并拍賣房產(chǎn)。鑫磊公司提出異議，稱其物權(quán)期待權(quán)可排除執(zhí)行。一審法院中止執(zhí)行，但信達起訴異議之訴，最終一二審均支持信達，準許執(zhí)行。
本案適用《物權(quán)法》第9條：不動產(chǎn)權(quán)利未經(jīng)登記不發(fā)生效力。鑫磊雖簽訂合同并支付大部分款項，但未辦理過戶，故僅享有物權(quán)期待權(quán)。
關(guān)鍵在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》：第27條原則上不支持排除享有優(yōu)先受償權(quán)（如抵押權(quán)）的執(zhí)行異議，但第29條例外保護商品房消費者（用于居住、無其他住房、支付超50%價款）。鑫磊公司購買辦公用房，非個人居住消費，僅為一般買受人，符合第28條但不符第29條。參照《九民紀要》第125、126條，在抵押權(quán)存續(xù)下，一般買受人權(quán)益無法對抗優(yōu)先受償權(quán)。
最高法強調(diào)：保護消費者生存權(quán)是第29條立法目的，公司辦公用房不屬此類，故鑫磊異議不成立。
二審駁回鑫磊上訴，維持原判，準許執(zhí)行寫字樓。案件受理費由鑫磊負擔。
啟示：購買在建工程或抵押房產(chǎn)時，務(wù)必查明權(quán)屬并及時登記。以抵債方式交易也需辦理正式手續(xù)，否則物權(quán)期待權(quán)難敵銀行抵押。企業(yè)購房更應(yīng)注意非消費者身份，無法享受特殊保護。建議咨詢律師，防范執(zhí)行風險。
成為第一個評論者