在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，購(gòu)房者預(yù)繳款項(xiàng)后遭遇開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛，房屋被法院查封執(zhí)行時(shí)，如何主張權(quán)益？最高人民法院（2021）最高法民終607號(hào)判決，提供了一個(gè)典型案例。本文基于判決原文，提煉法律要點(diǎn)，通俗解讀，幫助普通讀者理解商品房買賣合同的認(rèn)定及執(zhí)行異議規(guī)則。
2014年9月16日，黃艷芳與云南潤(rùn)紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《預(yù)繳購(gòu)房款協(xié)議》，約定預(yù)繳55萬(wàn)元，用于威信縣扎西尚城項(xiàng)目，并享受3%資金占用費(fèi)。該協(xié)議未指定具體房屋信息，僅提及可退款或轉(zhuǎn)作購(gòu)房款。同日，黃艷芳支付款項(xiàng)，潤(rùn)紅公司出具收據(jù)。
2016年6月6日，長(zhǎng)青建設(shè)集團(tuán)有限公司因工程款糾紛起訴潤(rùn)紅公司，法院于6月15日查封扎西尚城項(xiàng)目房產(chǎn)，包括黃艷芳后選定的房屋。2016年6月24日，黃艷芳與潤(rùn)紅威信分公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定購(gòu)買具體房屋，總價(jià)42.6萬(wàn)元；2017年8月又簽《車位買賣合同》，補(bǔ)齊差價(jià)11萬(wàn)元。
長(zhǎng)青公司勝訴，獲工程欠款優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行中，黃艷芳提出異議，主張排除房屋執(zhí)行。一審、二審法院均不支持，長(zhǎng)青公司優(yōu)先權(quán)勝出。
黃艷芳主張《預(yù)繳購(gòu)房款協(xié)議》是有效買賣合同，簽訂時(shí)間早于查封。但法院認(rèn)定，該協(xié)議僅約定預(yù)付款金額、占用費(fèi)及退款機(jī)制，未明確房屋基本狀況、價(jià)款、交付條件等主要內(nèi)容，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的形式要件。
實(shí)質(zhì)上，該協(xié)議體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商融資需求，形成借貸關(guān)系。后續(xù)正式合同簽訂在查封后，且價(jià)格不一致，視為抵銷債務(wù)，而非補(bǔ)充原協(xié)議。即使二審中黃艷芳提交證明，顯示口頭約定房屋信息，也無(wú)法滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條“簽訂合法有效的書面買賣合同”的要求。
本案適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)被執(zhí)行開(kāi)發(fā)企業(yè)名下商品房提出異議，需同時(shí)滿足三條件方可排除執(zhí)行：（1）查封前簽訂書面買賣合同；（2）用于居住且無(wú)其他住房；（3）支付價(jià)款超50%。
黃艷芳雖支付全部款項(xiàng)、房屋用于居住且無(wú)其他房產(chǎn)，但因書面合同在查封后簽訂，不符合第一項(xiàng)。即使符合，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，承包人優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗已交付大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者。但本案黃艷芳僅享普通債權(quán)，非消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，故長(zhǎng)青公司工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（物權(quán)性質(zhì)）優(yōu)先于黃艷芳權(quán)益。
判決維持一審：駁回黃艷芳上訴，準(zhǔn)許執(zhí)行房屋。該案強(qiáng)調(diào)，預(yù)售需簽訂完整書面合同并及時(shí)網(wǎng)簽備案，方能對(duì)抗第三方優(yōu)先權(quán)。購(gòu)房者應(yīng)警惕“預(yù)繳”陷阱，避免實(shí)質(zhì)借貸風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛中，消費(fèi)者保護(hù)有界限，但若正式合同早于查封，可援引第二十九條排除執(zhí)行。
此判例指導(dǎo)實(shí)踐：工程債權(quán)優(yōu)先于普通購(gòu)房權(quán)益，平衡建筑業(yè)與民生需求。購(gòu)房時(shí)，優(yōu)先選擇正規(guī)合同，保護(hù)自身物權(quán)期待權(quán)。
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