在城市拆遷中，被拆遷人往往期盼用安置房換取新生活，但如果安置房被銀行抵押執(zhí)行，該怎么辦？最高人民法院最近審理的一起再審案件，給出了明確答案：被拆遷人的優(yōu)先權可以“擋住”銀行的執(zhí)行。這起案件（2024）最高法民再140號，不僅維護了被拆遷人的權益，還為類似糾紛提供了寶貴指引。
故事從2008年天津津南區(qū)的一塊土地開始。天津市津南區(qū)某某中心的前身（某市場中心）擁有這片土地的使用權。土地整理中心作為政府授權機構，負責土地儲備和拆遷，與某某中心簽訂《土地收購安置補償合同》。合同約定，用7000平方米商業(yè)用房作為補償，調(diào)換原土地和房屋。這是一種“所有權調(diào)換”的拆遷形式，確保被拆遷人獲得特定位置的安置房。
土地整理后，天津津南區(qū)國土局通過拍賣將土地出讓給某置業(yè)公司。出讓合同明確：建成后，7000平方米房屋由土地整理中心回購，用于被拆遷人安置。2011年，三方簽訂《房地產(chǎn)回購合同》，鎖定具體房屋位置和面積，總價2303萬元。土地整理中心已支付大部分款項，但因條件未滿，未付尾款。
問題來了：某置業(yè)公司用這些房屋向某某銀行設定抵押，獲得貸款。銀行勝訴后，申請執(zhí)行這些房屋。某某中心作為案外人提出異議，稱自己是安置對象，享有優(yōu)先權。一、二審法院認為不是傳統(tǒng)拆遷關系，且相關司法解釋已修訂，駁回了異議。某某中心不服，申請再審。
最高人民法院提審后，仔細審查證據(jù)，包括拆遷許可證、公告和地籍調(diào)查等，認定土地整理中心確為拆遷人，某某中心是被拆遷人。案件符合“所有權調(diào)換”形式，適用2003年《商品房買賣司法解釋》第七條第一款：拆遷人將補償安置房屋出賣給第三人時，被拆遷人可請求優(yōu)先取得。
法院強調(diào)，雖然2020年該解釋修訂刪除了此條，但本案事實發(fā)生在民法典施行前，適用當時法律。同時，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條有“除外”情形：被拆遷人的安置權益優(yōu)于銀行的抵押權，就像《建設工程價款優(yōu)先受償權批復》保護消費者物權期待權一樣。銀行雖善意取得抵押，但不能對抗被拆遷人的優(yōu)先權益。
最終，最高院撤銷一、二審判決，判令不得執(zhí)行案涉房屋，訴訟費由銀行負擔。這不僅是勝訴，更是權益的勝利。
1. 拆遷身份認定：政府授權的土地整理中心可視為拆遷人，簽訂補償合同即形成拆遷關系。即使土地通過拍賣出讓，回購安置約定仍綁定開發(fā)商義務。
2. 優(yōu)先權效力：基于所有權調(diào)換的安置權益，具有物權效力，優(yōu)先于抵押權。法院會整體審查合同鏈條，保護被拆遷人。
3. 時間適用規(guī)則：舊法事實適用舊解釋，新修訂不溯及既往。消費者或被拆遷人的期待權，可排除執(zhí)行。
4. 證據(jù)重要性：拆遷公告、許可證等文件，能證明關系性質(zhì)。未簽銷售合同不影響權益，只要回購實質(zhì)履行。
這起案件提醒我們，拆遷補償不是空談。被拆遷人要及時主張權利，保留合同和證據(jù)；銀行在抵押時需盡審查義務，避免卷入糾紛。對于開發(fā)商，回購安置是法定義務，不可忽視。未來，類似案件中，法院將繼續(xù)平衡債權與民生權益，優(yōu)先保障住房需求。如果你正面臨拆遷糾紛，不妨參考此案，咨詢專業(yè)律師，守護自家權益。
（本文基于最高人民法院判決書解讀，僅供參考，不構成法律意見）
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