想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，用了幾年后，突然銀行要拍賣它來還開發(fā)商的貸款。這不是科幻，而是真實(shí)發(fā)生在王群英身上的事。2016年5月，王群英與開發(fā)商廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同，買下廣州市天河區(qū)一個地下車位，面積11.376平方米，價格28.8萬元。她一次性付清款項，拿到發(fā)票，并從次日起實(shí)際使用車位，繳納物業(yè)費(fèi)至今。
沒想到，兩個月后，甘肅銀行蘭州市中央廣場支行（原興隴支行）與華駿公司簽訂抵押合同，將包括這個車位在內(nèi)的房產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保高達(dá)5.99億元的貸款。抵押登記后，銀行勝訴執(zhí)行，申請法院拍賣車位。王群英提出執(zhí)行異議，稱自己有權(quán)排除執(zhí)行。一審法院支持銀行，二審最高法卻改判支持王群英。本案（2022）最高法民終134號，揭示了不動產(chǎn)執(zhí)行中的權(quán)利優(yōu)先規(guī)則。
最高法認(rèn)為，王群英的權(quán)益足以排除執(zhí)行，核心理由有四點(diǎn)。首先，車位不是普通不動產(chǎn)，而是住房的必要配套設(shè)施?！段餀?quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。廣州市相關(guān)規(guī)定也強(qiáng)調(diào)，車位依附于商品房，保障業(yè)主基本居住權(quán)益。在私家車時代，車位與居住權(quán)緊密相連。王群英作為小區(qū)業(yè)主，購買此車位就是為自家住宅服務(wù)，類似于“消費(fèi)者”保護(hù)范疇。
其次，王群英在先取得權(quán)利。她2016年5月簽訂合同、付全款、交付使用，而銀行抵押在7月。合同合法有效，她已履行主要義務(wù)，只剩過戶登記。最高法參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條，王群英滿足四個要件：查封前合法合同、全款支付、實(shí)際占有、無過錯。她的占有具有公示效力，在先權(quán)利優(yōu)于在后抵押。
第三，銀行未盡注意義務(wù)?！渡虡I(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權(quán)屬和價值。銀行調(diào)查報告顯示，車位“處于使用狀態(tài)”，卻未進(jìn)一步核實(shí)是否已售賣。明知車位被占用了，還直接抵押，存在過錯。相比之下，王群英作為普通買受人，防范開發(fā)商“一賣二抵”風(fēng)險能力弱，銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)更有優(yōu)勢。
最后，參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條和“九民紀(jì)要”精神，保護(hù)買受人居住權(quán)益。車位買受人不一定是“商品房消費(fèi)者”，但必要配套車位以一個為限，可對抗抵押執(zhí)行。王群英的另一個車位則不予保護(hù)（另案處理）。
最高法撤銷一審，駁回銀行請求，訴訟費(fèi)由銀行負(fù)擔(dān)。該判決適用執(zhí)行異議規(guī)則，但強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)審理：不只形式審查，還要綜合民事法律判斷權(quán)利效力。案件發(fā)生在民法典前，適用舊法，但精神一致。
對買受人來說，盡快網(wǎng)簽、過戶很重要，但本案證明占有使用也能獲保護(hù)。對銀行，提醒加強(qiáng)盡職調(diào)查，避免權(quán)利沖突。對開發(fā)商，這是誠信警示：先賣后抵損害買受人。該判例為類似車位、附屬設(shè)施執(zhí)行糾紛提供指導(dǎo)，平衡債權(quán)人與物權(quán)人利益，維護(hù)公平正義。
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