想象一下，你花了大筆錢買了小區(qū)車位，全款付清、鑰匙到手、車子停好，卻突然被告知車位被銀行抵押，面臨拍賣執(zhí)行。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在廣州天河區(qū)的一起糾紛。梁儉雄于2016年5月與開發(fā)商華駿公司簽訂車位買賣合同，支付36.8萬元全款，并實(shí)際占有使用車位。沒想到，同年7月，銀行（甘肅銀行中央廣場支行）在車位上設(shè)定了抵押權(quán)，用于擔(dān)保他人貸款。幾年后，銀行勝訴申請執(zhí)行，梁儉雄提出異議，一審敗訴，二審最高法翻盤，支持其排除執(zhí)行。
核心問題是：梁儉雄作為車位買受人，是否享有足以排除銀行強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？一審法院認(rèn)為，車位不是商品房，梁儉雄僅為一般買受人，其債權(quán)無法對抗銀行的擔(dān)保物權(quán)，適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第27條，支持銀行優(yōu)先受償。二審最高法不同意，指出需實(shí)質(zhì)審查權(quán)利屬性，參照第28條和第29條。梁儉雄符合第28條四個(gè)要件：查封前簽訂有效合同、支付全部價(jià)款、實(shí)際占有使用、對未過戶無過錯(cuò)。
最高法詳細(xì)闡述了支持梁儉雄的理由：
最終，二審撤銷一審判決，駁回銀行請求，訴訟費(fèi)由銀行負(fù)擔(dān)。
此案強(qiáng)調(diào)，在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，先交付后登記常見，買受人占有使用可對抗在后抵押，尤其車位等配套設(shè)施。建議購房者及時(shí)網(wǎng)簽、過戶；銀行須盡職調(diào)查。雖適用于2016年事實(shí)（適用舊法），但對當(dāng)下《民法典》時(shí)代仍有指導(dǎo)：保護(hù)善意買受人，平衡債權(quán)與居住權(quán)。對于類似執(zhí)行異議，消費(fèi)者可援引第28、29條爭取優(yōu)先保護(hù)，避免權(quán)益流失。
成為第一個(gè)評論者