在廣州天河區(qū)一個小區(qū)，何志良于2016年5月與開發(fā)商華駿公司簽訂車位買賣合同，全額支付38萬元，并立即占有使用車位，用于停放自家車輛。這本是普通購房者為生活便利的正常選擇。然而，一個月后，華駿公司竟將同一車位抵押給甘肅銀行中央廣場支行，用以擔保巨額貸款。幾年后，銀行勝訴申請執(zhí)行，法院查封該車位。何志良提出執(zhí)行異議，稱自己已實際擁有車位，不應(yīng)被執(zhí)行。一審法院支持銀行，二審最高法卻改判，支持何志良的異議。這起案件揭示了不動產(chǎn)買賣中買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決。
本案核心爭議在于，何志良的買受權(quán)益是否足以排除銀行抵押權(quán)的強制執(zhí)行。最高法參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱執(zhí)行異議規(guī)定）第28條、第29條審理，認定何志良符合四個要件：簽訂合法合同、在查封前支付全部價款、實際占有使用、未過戶無過錯。
關(guān)鍵在于車位的法律屬性。法院強調(diào)，車位雖非住宅，但依《物權(quán)法》第74條及地方規(guī)定，是小區(qū)業(yè)主居住的必要配套設(shè)施，具有保障基本生活權(quán)益的屬性。類似于商品房消費者的優(yōu)先保護，何志良作為業(yè)主購買車位，用于日常停車，享有類似居住權(quán)保護。這不同于一般不動產(chǎn)買賣，擴展了執(zhí)行異議規(guī)定的適用范圍。
一、在先權(quán)利優(yōu)先保護。何志良2016年5月簽約付款并占有車位，華駿公司交付使用，開具發(fā)票，形成事實所有權(quán)外觀。銀行抵押登記在后，依《物權(quán)法》第190條精神，在先占有對抗在后抵押。何志良已履行主要義務(wù)，僅待過戶，權(quán)利接近完整所有權(quán)。
二、銀行審查義務(wù)失守。《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行對抵押物權(quán)屬、價值嚴格審查。銀行調(diào)查報告顯示，小區(qū)車位“均處于使用狀態(tài)”，明知可能有在先權(quán)利，卻未進一步核實車位是否售出，存在過錯。相比之下，何志良作為普通買受人，防范“一車二賣”風(fēng)險能力弱，公平原則下銀行應(yīng)承擔更多注意義務(wù)。
三、誠信與公平考量。開發(fā)商不誠信先賣后抵是根源，但銀行作為專業(yè)機構(gòu)，有調(diào)查優(yōu)勢。若讓買受人承擔風(fēng)險，不符社會現(xiàn)實。法院適用執(zhí)行異議規(guī)定第27條但書例外，支持排除執(zhí)行，即使車位有抵押登記。
本案（2022）最高法民終89號判決強調(diào)，在先善意買受人的占有使用具有公示效力，優(yōu)先于后設(shè)抵押。購房者應(yīng)盡快辦理網(wǎng)簽、過戶，避免風(fēng)險；銀行需加強盡職調(diào)查。案件忠實適用九民紀要及民法典精神，保護消費者居住相關(guān)權(quán)益。普通讀者可借鑒：買車位時，確認無抵押，及時登記；遇執(zhí)行異議，證明在先權(quán)利即可爭取保護。
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