在中鐵建設(shè)集團有限公司（中鐵公司）與江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（海源公司）的建設(shè)工程合同糾紛中，法院判決中鐵公司享有工程款優(yōu)先受償權(quán)，并查封了海源公司名下的“龍湖灣”小區(qū)商鋪。洪彩萍作為海源公司的商鋪買受人，早于查封前簽訂預(yù)售合同、支付全款并辦理預(yù)告登記。她主張排除對兩處商鋪的執(zhí)行，但一二審法院均不支持。本案由最高人民法院審理，焦點在于預(yù)告登記是否能對抗工程款優(yōu)先權(quán)。
2015年，洪彩萍與海源公司簽訂兩份商品房預(yù)售合同，購買“龍湖灣”小區(qū)3幢1層兩處商鋪，總價款約130萬元。她于同年支付全款400萬元（含其他買受人），并辦理預(yù)告登記。海源公司雖于2017年交付使用并收取物業(yè)費，但因中鐵公司與海源公司的糾紛，項目驗收延誤，直至2021年7月才完成竣工備案。
早在2017年，法院判決中鐵公司獲5858萬元工程款及優(yōu)先受償權(quán)。2019年，法院查封95處商鋪，包括洪彩萍的房產(chǎn)。她提出異議，中鐵公司提起執(zhí)行異議之訴。洪彩萍辯稱已符合登記條件，但因查封無法過戶。
最高人民法院維持一審判決，認定洪彩萍的權(quán)利無法排除執(zhí)行。關(guān)鍵理由如下：
本案重申建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)（《合同法》第286條及相關(guān)批復(fù)）優(yōu)于一般債權(quán)和預(yù)告登記，體現(xiàn)了物權(quán)優(yōu)先原則。只有特定消費者（如自住購房者）支付大部分款項時，才能例外對抗優(yōu)先權(quán)。這避免了濫用預(yù)告登記損害施工單位權(quán)益。
對購房者而言，建議及早辦理產(chǎn)權(quán)登記，避免糾紛；開發(fā)商應(yīng)及時驗收交證。施工單位優(yōu)先權(quán)保護維護了建筑業(yè)鏈條穩(wěn)定，但也提醒各方誠信合作。本判決為不動產(chǎn)執(zhí)行提供清晰指引，平衡了多方利益。
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