想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，付清款項(xiàng)并開始使用，卻突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把這個(gè)車位抵押給了銀行，銀行要拍賣它來還債。這就是宮婷遇到的困境。2016年5月，宮婷與廣州金駿置業(yè)有限公司簽訂車位認(rèn)購書，全款35.5萬元支付完畢，并實(shí)際占有使用該地下車位。但兩個(gè)月后，金駿公司將車位抵押給甘肅銀行蘭州市中央廣場支行（原興隴支行）。銀行勝訴后申請(qǐng)執(zhí)行，宮婷提出異議，一審法院支持銀行，二審最高法卻改判，支持宮婷排除執(zhí)行。
一審法院認(rèn)為，車位不是商品房，宮婷只是普通買受人，不屬于《九民會(huì)議紀(jì)要》保護(hù)的“商品房消費(fèi)者”。依據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第27條，銀行的抵押權(quán)優(yōu)先，宮婷的權(quán)益無法排除執(zhí)行。法院判決準(zhǔn)許執(zhí)行車位，費(fèi)用由宮婷承擔(dān)。
最高法二審?fù)品粚徟袥Q，認(rèn)定宮婷享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。法院參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條，結(jié)合物權(quán)法等，分析如下：
1. 車位是住宅必要配套，具有居住屬性。 車位雖非住宅，但依《物權(quán)法》第74條和地方規(guī)定，必須優(yōu)先滿足業(yè)主需求。它是商品房居住功能的延伸，保障基本生活權(quán)益。宮婷作為小區(qū)業(yè)主，使用車位停放車輛，類似于消費(fèi)者購買商品房的保護(hù)。
2. 宮婷在先購買并占有，權(quán)利接近所有權(quán)。 宮婷簽訂合同、付全款、實(shí)際交付使用，雖未過戶，但已履行主要義務(wù)。物權(quán)法允許例外情形，承認(rèn)買受人事實(shí)所有權(quán)。她的占有具有公示效力，在先權(quán)利優(yōu)于后設(shè)抵押。
3. 銀行未盡注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。 銀行明知車位“處于使用狀態(tài)”，卻未調(diào)查實(shí)際權(quán)利人?！渡虡I(yè)銀行法》和《貸款通則》要求嚴(yán)格審查抵押物。銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，疏忽導(dǎo)致沖突，自擔(dān)責(zé)任。
4. 銀行有風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)勢(shì)，公平原則傾斜消費(fèi)者。 開發(fā)商“一賣二抵”不誠信，買受人難以防范。銀行調(diào)查便利，應(yīng)承擔(dān)注意義務(wù)。宮婷無過錯(cuò)（原抵押已注銷），其權(quán)益優(yōu)先。
本案適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條要件（合法合同、全款支付、占有使用、無過錯(cuò)未過戶），擴(kuò)展至車位等配套。強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)審查：不限于金錢債權(quán)，綜合物權(quán)法、民法典對(duì)抗規(guī)則。九民紀(jì)要第127條支持一般買受人異議。銀行抵押審查義務(wù)強(qiáng)化，保護(hù)善意買受人。判決撤銷一審，駁回銀行請(qǐng)求，費(fèi)用由銀行負(fù)擔(dān)。
案件提醒購房者：簽訂合同后盡快網(wǎng)簽、過戶，避免風(fēng)險(xiǎn)。銀行需盡職調(diào)查，防范糾紛。最高法判決維護(hù)公平，保障民生權(quán)益，讓普通人權(quán)益更有保障。
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