想象一下，你好不容易買了套房，準(zhǔn)備入住，卻發(fā)現(xiàn)房子被法院查封，無(wú)法過(guò)戶。這就是張?zhí)孬k的遭遇。2019年，他與開發(fā)商日出康城公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買位于哈爾濱天悅國(guó)際小區(qū)的房屋，總價(jià)90多萬(wàn)元，已支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但這套房早在2015年就被查封，因?yàn)殚_發(fā)商欠建筑公司中建二局四公司工程款。張?zhí)孬k提出執(zhí)行異議，稱自己是消費(fèi)者，應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行。一審和二審法院均駁回了他的請(qǐng)求，維持查封。為什么？讓我們一步步拆解。
根據(jù)《合同法》第286條，建設(shè)工程承包人對(duì)未付工程款享有優(yōu)先受償權(quán)。這意味著，如果開發(fā)商欠承包人工錢，承包人可以從工程折價(jià)或拍賣款中優(yōu)先拿錢。這種權(quán)利很強(qiáng)勢(shì)，目的是保護(hù)建筑公司不被拖欠。最高法批復(fù)規(guī)定，行使這個(gè)權(quán)利有6個(gè)月除斥期間，從工程竣工之日起算，超過(guò)就喪失。
本案中，中建二局四公司是總承包商，2014年工程基本完工，2015年12月申請(qǐng)查封房屋，沒超過(guò)6個(gè)月。法院判決確認(rèn)其在欠款1362萬(wàn)元范圍內(nèi)享有優(yōu)先權(quán)，包括張?zhí)孬k的房屋。
法律并非一刀切。最高法批復(fù)第二條保護(hù)消費(fèi)者：如果買房人已付大部分款項(xiàng)，承包人的優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗買受人。這體現(xiàn)了“民生優(yōu)先”的原則。另外，《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條為商品房消費(fèi)者設(shè)門檻：查封前簽有效合同、用于居住且無(wú)其他房、付款超50%。
張?zhí)孬k的麻煩在于：房屋原是金光源公司（電氣供應(yīng)商）以房抵工程款，2014年8月協(xié)議簽訂，但金光源是公司，不是消費(fèi)者，且未指定給張?zhí)孬k。張?zhí)孬k自己2019年才簽認(rèn)購(gòu)書，已在查封后，不符合29條要件。他的權(quán)利只是普通買受人期待權(quán)，無(wú)法對(duì)抗承包人優(yōu)先權(quán)。
一審法院認(rèn)定張?zhí)孬k不享有排除執(zhí)行的權(quán)益，駁回訴訟。二審最高法維持原判。張?zhí)孬k上訴稱：承包人超過(guò)6個(gè)月、自己也是“建設(shè)單位”、法官回避不當(dāng)。但法院駁斥：優(yōu)先權(quán)已生效判決確認(rèn)；張?zhí)孬k非承包人，無(wú)優(yōu)先權(quán)；程序無(wú)問(wèn)題。
關(guān)鍵是，金光源的抵房協(xié)議不產(chǎn)生消費(fèi)者權(quán)益，張?zhí)孬k后手簽約太晚，無(wú)法追溯。
這個(gè)判例提醒購(gòu)房者：買房前查預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)糾紛。工程欠款常見，消費(fèi)者保護(hù)有條件，普通買受人難敵優(yōu)先權(quán)。建議簽合同時(shí)確認(rèn)無(wú)查封，早付首付并保留證據(jù)。若遇異議，需證明符合29條。法律平衡了各方權(quán)益，但優(yōu)先權(quán)強(qiáng)勢(shì)，購(gòu)房需謹(jǐn)慎。
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