想象一下，您花了大筆錢買了小區(qū)車位，用來(lái)停自家車，住了幾年后突然發(fā)現(xiàn)它被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，還面臨拍賣。您會(huì)怎么辦？這就是李華勝遇到的真實(shí)困境。在最高人民法院的二審判決中，他成功守護(hù)了權(quán)益。這起案件（2022）最高法民終99號(hào)，不僅關(guān)乎個(gè)人財(cái)產(chǎn)，還揭示了車位買賣的法律保護(hù)邊界。
2016年6月，李華勝與開(kāi)發(fā)商廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂《車位認(rèn)購(gòu)書(shū)》，購(gòu)買位于廣州市天河區(qū)裕富大廈地下車位（面積12.74㎡）。他一次性付清38.7萬(wàn)元全款，并從當(dāng)月起開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)和維修基金，實(shí)際占有使用車位，用于家庭停車。然而，開(kāi)發(fā)商遲遲不辦理過(guò)戶。李華勝多次催促未果。
僅一周后，2016年7月4日，華駿公司將同一車位抵押給甘肅銀行蘭州市中央廣場(chǎng)支行，作為廣州百嘉信集團(tuán)的貸款擔(dān)保（最高額5.99億元）。銀行辦理了抵押登記，車位產(chǎn)權(quán)證上甚至標(biāo)注了李華勝的名字，但銀行仍推進(jìn)抵押。
2018年，銀行因借款糾紛勝訴，申請(qǐng)執(zhí)行抵押物，包括這塊車位。執(zhí)行中，李華勝提出異議，要求排除執(zhí)行。一審法院（甘肅高院）支持銀行，認(rèn)為車位非商品房，買受人權(quán)益無(wú)法對(duì)抗抵押權(quán)。
李華勝上訴至最高法，焦點(diǎn)是其權(quán)益是否足以排除執(zhí)行。最高法推翻一審，判決駁回銀行請(qǐng)求，撤銷抵押執(zhí)行。核心理由如下：
此案警示：車位買賣中，買受人權(quán)益可對(duì)抗后續(xù)抵押，尤其剛需配套車位。開(kāi)發(fā)商“一車二賣”或“先賣后抵”不誠(chéng)信行為，將被法律遏制。建議買家：簽訂合同后盡快網(wǎng)簽備案、公證，或催促過(guò)戶；銀行需加強(qiáng)盡職調(diào)查，避免權(quán)利沖突。
最高法判決維護(hù)了公平，保護(hù)了普通消費(fèi)者。車位不再是“附屬品”，而是生活必需，您的權(quán)益值得守護(hù)。
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