陳賀紳和賀艷夫婦于2015年與江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買位于上饒市龍湖灣小區(qū)的兩間商鋪（3幢1單元1層1-6號和1-7號），總價(jià)約83萬元。他們分批支付全款，并于2017年實(shí)際接收房產(chǎn)并出租經(jīng)營。然而，開發(fā)商海源公司欠中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司工程款逾5858萬元。中鐵公司憑借法院生效判決獲得優(yōu)先受償權(quán)，申請強(qiáng)制執(zhí)行包括這兩間商鋪在內(nèi)的95個房產(chǎn)。陳賀紳夫婦提出執(zhí)行異議，稱已全額付款并占有房產(chǎn)，要求排除執(zhí)行。一審、二審法院均支持中鐵公司執(zhí)行。
本案核心問題是：買受人對預(yù)售商鋪的權(quán)益（物權(quán)期待權(quán)）是否足以對抗施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)？買受人主張已簽訂合同、全額付款、實(shí)際占有，且非自身原因未過戶登記，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條要件，要求排除執(zhí)行。中鐵公司反駁：商鋪屬于投資性房產(chǎn)，非居住用房；買受人權(quán)益本質(zhì)上是債權(quán)，不能對抗法定優(yōu)先權(quán)。
最高人民法院二審維持一審判決，認(rèn)定事實(shí)如下：買受人雖簽訂合同并備案，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)仍屬開發(fā)商。支付款項(xiàng)證據(jù)不足（轉(zhuǎn)賬和取現(xiàn)記錄未明確指向購房），占有證據(jù)也薄弱（水電費(fèi)收據(jù)多為開發(fā)商代收，且部分不匹配房產(chǎn)號）。即使符合第28條，買受人的物權(quán)期待權(quán)仍劣后于工程優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條，申請執(zhí)行人的優(yōu)先權(quán)（如工程款優(yōu)先受償）對抗案外人異議，除非法律另有規(guī)定。
法院強(qiáng)調(diào)，第28條的買受人權(quán)益本質(zhì)為債權(quán)請求權(quán)，不屬于第27條的“除外”情形。第29條的消費(fèi)者保護(hù)（適用于居住用房、已付50%以上款項(xiàng)、無其他住房）不適用于投資性商鋪。即使中鐵公司未配合竣工驗(yàn)收，也不能改變優(yōu)先權(quán)效力。
1. 工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般債權(quán)：依據(jù)《合同法》第286條和最高法批復(fù)，施工單位對已建工程享有優(yōu)先權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但消費(fèi)者交付大部分款項(xiàng)的居住用房例外。
2. 物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)與要件：預(yù)售合同買受人享有期待權(quán)，但需證明合同有效、查封前簽訂、合法占有、全額付款、非自身原因未過戶（第28條）。商鋪不適用第29條消費(fèi)者例外。 3. 舉證責(zé)任：案外人須證明排除執(zhí)行的權(quán)益（《民訴法解釋》第331條）。本案買受人證據(jù)鏈不完整，導(dǎo)致異議失敗。 4. 例外適用嚴(yán)格：消費(fèi)者保護(hù)僅限生存權(quán)相關(guān)居住房，避免擴(kuò)大影響優(yōu)先權(quán)穩(wěn)定性。此案提醒預(yù)售購房者，尤其是商鋪投資者：及早辦理產(chǎn)權(quán)登記，保留完整支付和占有證據(jù)。開發(fā)商與施工單位糾紛可能波及已售房產(chǎn)，建議關(guān)注項(xiàng)目驗(yàn)收進(jìn)度。若遇執(zhí)行，及時提起異議之訴，但需注意優(yōu)先權(quán)壁壘。居住用房買受人權(quán)益更易保護(hù)，投資性房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高。購房前盡調(diào)開發(fā)商財(cái)務(wù)，避免落入優(yōu)先執(zhí)行陷阱。
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