想象一下，你買了房子，卻因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不滿意而拒繳物業(yè)費(fèi)，結(jié)果被告上法庭。這就是發(fā)生在浙江省紹興市的一起真實(shí)案例。業(yè)主陳某與上海某有限公司諸暨分公司（簡稱某乙公司）因物業(yè)服務(wù)合同糾紛對(duì)簿公堂。陳某認(rèn)為合同是“倒簽”的無效文書，物業(yè)服務(wù)還存在嚴(yán)重問題，如車位被占、門鎖被堵，導(dǎo)致他欠繳2018年至2022年的物業(yè)費(fèi)近1.5萬元。一審法院判他支付費(fèi)用，二審維持原判。今天，我們來剖析這個(gè)案子，幫你搞懂背后的法律邏輯。
2018年5月，諸暨市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某乙公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定管理期限至2021年5月31日。服務(wù)內(nèi)容包括車輛管理、安全防范等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為住宅1.4元/平方米/月，車位250元/年。陳某作為小區(qū)業(yè)主，擁有208.21平方米住宅和一個(gè)地下車位。
合同到期后，2021年9月小區(qū)新業(yè)委會(huì)成立。2022年5月18日，新業(yè)委會(huì)與某乙公司補(bǔ)簽合同，明確追認(rèn)過去服務(wù)期至新物業(yè)交接。某乙公司催繳陳某欠費(fèi)14992元未果，2023年3月發(fā)律師函后起訴。一審法院支持其請(qǐng)求，陳某上訴，主張合同無效并要求賠償損失。
陳某的核心辯稱是第二份合同“倒簽”，涉嫌虛假，且存在無騎縫章、簽名缺失等問題。二審法院審查后認(rèn)定：補(bǔ)簽時(shí)業(yè)委會(huì)已成立，合同尾頁明確說明追認(rèn)過去服務(wù)期，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)全體業(yè)主有約束力（《民法典》第九百三十九條）。即使形式不規(guī)范，主要條款有效，不能據(jù)此否認(rèn)服務(wù)事實(shí)。簡單說，補(bǔ)簽不是“偽造”，而是合法追認(rèn)，合同依然站得住腳。
陳某舉證車位被占36個(gè)月、門鎖被膠水封堵，要求賠償并拒繳費(fèi)用。他援引《民法典》第五百七十七條，稱物業(yè)未履行義務(wù)，構(gòu)成違約?？煞ㄔ赫J(rèn)為：證據(jù)不足以證明這些問題是物業(yè)“嚴(yán)重失職”導(dǎo)致。即使服務(wù)有瑕疵，也僅是履行缺陷，不屬于根本違約（《民法典》第五百八十二條）。業(yè)主不能以此為由行使抗辯權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司已提供主要服務(wù)，業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)優(yōu)先（《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定）。二審還駁回了陳某的新反訴請(qǐng)求，因?yàn)槎彸绦虿灰酥苯訉徖恚ā睹袷略V訟法解釋》第三百二十六條）。
二審法院駁回上訴，維持一審判決：陳某支付物業(yè)費(fèi)14992元及違約金1499.20元（欠費(fèi)10%）。這個(gè)案子提醒我們：物業(yè)合同對(duì)業(yè)主有約束，服務(wù)不滿時(shí)，別一刀切拒繳，而應(yīng)收集證據(jù)主張減免或賠償。業(yè)委會(huì)補(bǔ)簽需合規(guī)，物業(yè)公司也得公布收支賬目（合同第七條）。如果你遇到類似糾紛，建議先向業(yè)委會(huì)或監(jiān)管部門投訴，再考慮訴訟。法律保護(hù)雙方權(quán)利，但證據(jù)是王道。
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