在房地產(chǎn)市場，車位往往是購房者關注的焦點。但當開發(fā)商“一賣二抵”時，買受人和銀行抵押權人該如何維權？最高人民法院（2022）最高法民終94號判決，為我們提供了一個典型案例。原告曾振偉購買車位后實際使用，卻面臨銀行執(zhí)行抵押權的困境。二審法院最終支持曾振偉，認定其權益優(yōu)先。這不僅保護了普通買受人，也提醒金融機構(gòu)注意審查義務。
2016年6月，曾振偉與廣州華駿實業(yè)有限公司簽訂《裕富車位認購書》，購買位于廣州市天河區(qū)某小區(qū)地下車位，價格36.8萬元。他當場支付定金，并于6月15日前付清全款，還繳納了契稅和維修基金。華駿公司開具發(fā)票并交付車位，曾振偉從此實際占有使用，一直停放車輛。
然而，僅一個月后，即2016年7月4日，華駿公司將包括該車位在內(nèi)的財產(chǎn)抵押給甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場支行），擔?？傤~高達5.99億元。2019年，銀行勝訴并申請執(zhí)行，法院查封車位。曾振偉提出執(zhí)行異議，主張排除執(zhí)行。一審法院駁回，但二審改判支持。
本案核心在于判斷曾振偉的買受人權益是否足以排除銀行抵押權的強制執(zhí)行。最高法從四個方面分析：
1. 車位的特殊屬性：車位雖非住宅，但依《物權法》第74條和地方規(guī)定，是小區(qū)業(yè)主的必要配套設施，保障基本居住權益。曾振偉作為小區(qū)業(yè)主，購買車位用于停放車輛，類似于商品房消費者的居住權保護（參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條）。
2. 在先權利的保護：曾振偉先簽訂合同、付全款、實際占有使用，無過錯未過戶。法院認為，這已接近完整所有權，占有具有公示效力。參照《物權法》第190條和《民法典》第405條，在先占有優(yōu)于在后抵押。
3. 銀行的注意義務：銀行依《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》，須審查抵押物權屬和價值。調(diào)查顯示，車位已“處于使用狀態(tài)”，銀行未進一步核實占有人，存在過錯，導致權利沖突。
4. 公平原則：開發(fā)商不誠信是根源，買受人防范風險能力弱，銀行作為專業(yè)機構(gòu)有調(diào)查優(yōu)勢。曾振偉不知后續(xù)抵押，無過錯，其權益優(yōu)先。
法院參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條（金錢債權執(zhí)行中買受人排除執(zhí)行要件），認定曾振偉滿足條件，排除銀行執(zhí)行。
二審撤銷一審判決，駁回銀行請求，訴訟費由銀行負擔。該案強調(diào)：在先買受人占有使用不動產(chǎn)時，在后抵押權人須盡審查義務，否則權益受限。對于買受人，建議及時網(wǎng)簽或公證；對銀行，強化盡職調(diào)查可避險。這體現(xiàn)了法律對弱勢方保護和誠信原則的平衡。
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