想象一下，你為建筑項(xiàng)目辛辛苦苦干活，卻因發(fā)包人欠款而眼睜睜看著自家“抵頂”的房子被法院查封拍賣。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在遼寧的房產(chǎn)執(zhí)行糾紛。最高人民法院在2023年9月18日作出的（2023）最高法民再198號(hào)民事判決，為類似案件敲響警鐘：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，能否“力挽狂瀾”排除強(qiáng)制執(zhí)行？本文基于判決原文，提煉法律要點(diǎn)，通俗解讀，幫助普通讀者和法律從業(yè)者理解這一關(guān)鍵裁判。
故事從2015年開始。丙公司（開發(fā)商）與某石材經(jīng)銷處（個(gè)體工商戶）簽訂施工合同，承包某項(xiàng)目入口樓外墻工程，總價(jià)超100萬元。工程順利完工，但丙公司拖欠部分工程款935778元。為解決欠款，2016年6月30日，雙方簽《房屋抵頂工程款協(xié)議》，丙公司用一套位于沈陽的商品房（面積135.62㎡，價(jià)值935778元）抵頂欠款。石材經(jīng)銷處同時(shí)授權(quán)直接過戶給經(jīng)營者李某的妻子陳某。
不幸的是，同年8月11日，法院在審理甲公司（債權(quán)人）訴丙公司的工程糾紛時(shí)，保全查封了包括此房在內(nèi)的丙公司房產(chǎn)。2018年11月7日，陳某才與丙公司補(bǔ)簽《商品房買賣合同》，并于2020年9月確認(rèn)全款支付。執(zhí)行階段，陳某提出異議，主張排除執(zhí)行，但一二審法院以買賣合同簽訂晚于查封、不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條為由，駁回其請(qǐng)求。陳某不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
本案核心爭議：陳某對(duì)房屋是否有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”？最高法再審?fù)品欢彛J(rèn)定成立。關(guān)鍵法律依據(jù)包括：
一二審錯(cuò)誤地將焦點(diǎn)放在買賣合同時(shí)間上，忽略了抵頂協(xié)議的優(yōu)先性。最高法強(qiáng)調(diào)，形式要件（如補(bǔ)簽合同）不影響實(shí)質(zhì)權(quán)益。
最高法認(rèn)證陳某新證據(jù)（營業(yè)執(zhí)照、結(jié)婚證等），確認(rèn)石材經(jīng)銷處實(shí)際施工、欠款事實(shí)。判決撤銷一二審，判不得執(zhí)行該房屋，并由甲公司負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。理由簡明：抵頂行為是合法行使優(yōu)先權(quán)，查封前完成，未超期限；陳某權(quán)益可對(duì)抗執(zhí)行。
這避免了“善意施工方權(quán)益受損”的不公，體現(xiàn)了法律對(duì)弱勢(shì)群體的傾斜保護(hù)。但需注意：若超過6個(gè)月或無實(shí)際施工，優(yōu)先權(quán)將失效。
對(duì)開發(fā)商：及時(shí)支付工程款，避免優(yōu)先權(quán)“反噬”房產(chǎn)執(zhí)行。對(duì)承包人：施工后盡快主張權(quán)益，保留協(xié)議證據(jù)；個(gè)體戶注意家庭財(cái)產(chǎn)界定。對(duì)律師：執(zhí)行異議中，優(yōu)先挖掘建設(shè)工程背景，適用合同法第286條。
此案為房地產(chǎn)執(zhí)行提供范例，提醒：法律不止看表面合同，更重實(shí)質(zhì)權(quán)益。更多疑問，歡迎咨詢專業(yè)律師。
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