張興明作為實(shí)際施工人，為天悅公司建造洛浦縣天悅中央花園小區(qū)，工程竣工后未獲全額支付工程款。他起訴勝訴，獲得1849萬元欠款判決，并申請強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行中，天悅公司名下部分房產(chǎn)被查封。案外人麥提亞森·麥麥提明（以下簡稱麥提亞森）提出異議，稱這些房產(chǎn)（包括23套住宅和部分門面房）系其通過土地轉(zhuǎn)讓取得的物權(quán)，不能被執(zhí)行。
麥提亞森與薩迪克·薩力曾與天悅公司簽訂《土地資產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》，約定以土地出資換取固定面積房產(chǎn)，無論盈虧不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一審法院駁回異議，二審則支持麥提亞森的部分主張，認(rèn)定其享有物權(quán)排除執(zhí)行。張興明不服申請?jiān)賹?，最高人民法院提審后推翻二審?/p>
法院首先厘清合同本質(zhì)。合同雖名為“聯(lián)合開發(fā)”，但約定麥提亞森不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定房產(chǎn)收益。這不符合合作開發(fā)的核心——共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條和24條，此類約定應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
麥提亞森將土地過戶給天悅公司，換取房產(chǎn)對價(jià)，合同合法有效。但這僅約束合同雙方，對善意第三人（如張興明）不具約束力。張興明不知內(nèi)部約定，有理由相信天悅公司是房產(chǎn)主體。
二審認(rèn)為麥提亞森基于合同約定，在房產(chǎn)建成時(shí)原始取得物權(quán)，優(yōu)先于張興明的債權(quán)。但最高院糾正：物權(quán)法第30條和142條規(guī)定，合法建造取得物權(quán)需滿足審批手續(xù)、土地權(quán)利及規(guī)劃要求。房產(chǎn)由天悅公司建造、登記，麥提亞森僅憑合同主張所有權(quán)，證據(jù)不足以證明其為合法建造主體。
此外，張興明雖未主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，且起訴超六個(gè)月期限，僅享有一般債權(quán)。但麥提亞森的權(quán)益不具優(yōu)先性，無法排除執(zhí)行。負(fù)一層部分門面房主張因證據(jù)不足也被駁回。
最高院撤銷二審判決，維持一審：駁回麥提亞森異議，允許執(zhí)行。案件強(qiáng)調(diào)，在房地產(chǎn)合作中，合同形式不決定實(shí)質(zhì)，物權(quán)歸屬須依合法建造事實(shí)。案外人執(zhí)行異議需證明優(yōu)先權(quán)益，否則執(zhí)行債權(quán)人優(yōu)先。
對開發(fā)商、投資人而言，建議明確合同性質(zhì)、辦理產(chǎn)權(quán)登記，避免善意第三人權(quán)益受損。該案為類似糾紛提供裁判規(guī)則參考。
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