陳宣羽女士于2018年1月與江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂五份商品房買賣合同，購買位于上饒市信州區(qū)的五套商鋪，總價1506萬元，用于商業(yè)經(jīng)營。她已支付大部分款項，并辦理了備案，但商鋪尚未過戶。2019年，法院為執(zhí)行中鐵建設(shè)集團有限公司對海源公司的工程款判決（欠款超5800萬元），查封了包括這些商鋪在內(nèi)的房產(chǎn)。中鐵建設(shè)享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。
陳宣羽提出執(zhí)行異議，主張自己享有物權(quán)期待權(quán)，要求排除強制執(zhí)行。一審法院駁回，二審最高法維持原判。為什么她的權(quán)益無法對抗工程款優(yōu)先權(quán)？
本案核心在于比較不同權(quán)利的優(yōu)先保護順序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）：
最高法強調(diào)，第29條優(yōu)于第28條，僅限居住用房買受人對抗優(yōu)先權(quán)。陳宣羽的商鋪雖符合第28條部分要件，但無法對抗中鐵建設(shè)的優(yōu)先權(quán)。另，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋〔2002〕16號）也支持此邏輯：工程承包人優(yōu)先權(quán)不得對抗已付大部分款的消費者，但僅限居住場景。
事實認定：陳宣羽支付了1000萬元首付，后續(xù)通過協(xié)議補付200萬元用于兩套商鋪，但剩余尾款未付（因海源公司原因）。她已將商鋪租賃出去，并簽訂裝修合同，證明合法占有和善意。但法院審查重點是權(quán)利類型：商鋪非居住用，適用第28條而非第29條。
二審中，陳宣羽提交證據(jù)證明海源公司有其他財產(chǎn)可執(zhí)行（如以房抵債），但法院認為查封范圍合理，且她的權(quán)益不敵優(yōu)先權(quán)。最終，駁回上訴，維持一審判決。
此案提醒商業(yè)房產(chǎn)買受人：簽訂合同時，了解開發(fā)商債務(wù)情況，尤其是工程款糾紛。物權(quán)期待權(quán)雖受保護，但對法定優(yōu)先權(quán)（如工程款）無優(yōu)勢。建議及早辦理過戶，或選擇適用第29條的居住房產(chǎn)以獲更強保障。開發(fā)商違約致未過戶，不應由買受人承擔，但優(yōu)先權(quán)順位仍主導執(zhí)行結(jié)果。
本判決強化了執(zhí)行效率與公平平衡，指導類似執(zhí)行異議之訴審理。
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