物業(yè)費糾紛：開具發(fā)票后能否再訴？重慶法院判例解析

2026-01-26 小編 0 評論

案件背景：物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)的支付糾紛

在重慶這座山城，一場物業(yè)服務(wù)合同糾紛牽動了兩家公司的神經(jīng)。原告重慶某乙公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，與被告重慶某甲公司簽訂多份《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《空置物業(yè)費及臨停費結(jié)算協(xié)議》。這些合同約定，乙公司負責小區(qū)物業(yè)管理，包括維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生等，甲公司需按月支付物業(yè)費，但前提是乙公司先開具合法發(fā)票。合同期限從2013年起延續(xù)至今，費用標準因物業(yè)類型而異，如住宅4.5元/平方米/月，商業(yè)12元/平方米/月。

糾紛起因：前案敗訴后“新事實”出現(xiàn)

2024年，乙公司首次起訴甲公司支付2022年1月至2023年12月的物業(yè)費。在(2024)渝0105民初12081號案中，法院認定乙公司未向甲公司送達發(fā)票，甲公司有權(quán)拒絕支付，于是駁回了2022年12月至2023年12月的1236312.85元物業(yè)費訴求，只支持了更早期間的費用。乙公司上訴但未繳上訴費，按撤訴處理，該判決生效。

判決后，乙公司于2024年9月30日開具了該期間發(fā)票，并于2025年2月7日通過微信和郵寄送達?；诖耍夜驹俅纹鹪V，要求甲公司支付2022年12月至2024年9月的物業(yè)費2231546.16元及違約金。一審法院確認費用總額為2230086.97元，支持乙公司訴求，但調(diào)整違約金計算方式。

法律焦點：重復(fù)起訴還是新事實？

甲公司上訴稱，此為重復(fù)起訴，違反《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第247條，因為當事人、標的和原因相同。一審和二審法院均不采納。關(guān)鍵在于兩項規(guī)定：

先履行抗辯權(quán)（民法典第526條）：當事人互負債務(wù)有先后順序，先履行方未履行的，后履行方可拒絕。乙公司開具發(fā)票是先履行義務(wù)，前案因未履行被駁回，但不影響其履行后另行起訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第31條第3款明確支持此點。
新事實例外（民訴解釋第248條）：裁判生效后發(fā)生新事實，可再次起訴。法院認定，開具并送達發(fā)票是判決后新事實，乙公司據(jù)此起訴合法，不構(gòu)成重復(fù)。

此外，法院強調(diào)，開具發(fā)票雖為附隨義務(wù)，但合同將其提升為主給付義務(wù)，送達是付款條件成就的關(guān)鍵。乙公司行為符合公平原則，未消滅甲公司的付款義務(wù)。

法院判決與啟示

二審法院(2025)渝01民終9260號維持原判：甲公司支付2230086.97元物業(yè)費及違約金（以LPR利率計算），駁回甲公司上訴。案件受理費由甲公司負擔。

此案提醒物業(yè)企業(yè)：履行合同順序至關(guān)重要，先開具合格發(fā)票可避免抗辯；敗訴后及時補正構(gòu)成‘新事實’，可重啟訴訟。開發(fā)商則需注意付款條件，避免因形式要件拖延支付。類似糾紛中，證據(jù)如發(fā)票送達記錄、微信聊天至關(guān)重要，幫助維護權(quán)益。