在陜西西安的中航華府小區(qū)，業(yè)主王某某與物業(yè)公司某物業(yè)管理有限公司西安分公司（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）因物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生糾紛。物業(yè)公司起訴王某某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、公攤電費(fèi)和生活垃圾費(fèi)共7056.38元，并要求違約金。王某某則反駁稱，物業(yè)公司未通過合法程序取得服務(wù)資格，也未實(shí)際履行服務(wù)義務(wù)，甚至小區(qū)存在臟亂差等問題。她上訴要求撤銷一審判決，駁回物業(yè)公司的全部訴求。
一審法院查明，2017年6月30日，雙方簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)共用部位維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、保安等服務(wù)，王某某需按建筑面積每月1.5元（后調(diào)整為2.2元）繳納物業(yè)費(fèi)等。法院認(rèn)為，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制規(guī)定，故有效。物業(yè)公司實(shí)際提供了服務(wù)，王某某未舉證已支付費(fèi)用，因此支持物業(yè)公司訴求，但因服務(wù)存在維護(hù)不及時(shí)等問題，駁回違約金請(qǐng)求。王某某的反訴（如修復(fù)漏水損壞物品）被認(rèn)定與本案無關(guān)，建議另案起訴。
王某某上訴稱物業(yè)公司未證明合同通過招投標(biāo)程序合法，也無服務(wù)履行證據(jù)，一審程序違法。二審法院維持原判，強(qiáng)調(diào)根據(jù)《民法典》第143條，合同合法有效；第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)后，業(yè)主不得以未接受服務(wù)為由拒付費(fèi)用。王某某提交的照片和錄音僅證明服務(wù)有瑕疵（如路面破損、設(shè)施維修不及時(shí)），但不足以否定整體服務(wù)履行，且一審已據(jù)此不支持違約金。反訴請(qǐng)求確屬不同法律關(guān)系，程序上無違法。
1. 合同成立要件：前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議需經(jīng)合法招投標(biāo)，但物業(yè)公司提交協(xié)議即推定有效，業(yè)主質(zhì)疑需舉證程序違法（參考《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第1條及《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》）。
2. 舉證責(zé)任：物業(yè)公司主張服務(wù)履行，需提供基本證據(jù)；業(yè)主拒付則須證明未支付或服務(wù)根本違約（《民事訴訟法》第67條）。 3. 服務(wù)瑕疵處理：輕微不履約不免除業(yè)主支付義務(wù)，但可據(jù)此減免違約金或要求整改。嚴(yán)重問題如房屋損壞，涉及開發(fā)商責(zé)任，需另訴。 4. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：空置房可減至70%，但王某某房屋已入住，按約定全額收取。此案提醒業(yè)主，物業(yè)服務(wù)雖有不足，但合同有效且服務(wù)基本提供，仍需履行支付義務(wù)。遇到問題，可通過業(yè)主大會(huì)或投訴渠道督促整改，嚴(yán)重違約時(shí)及時(shí)起訴。盲目拒繳可能導(dǎo)致訴訟敗訴并承擔(dān)費(fèi)用，建議咨詢律師，區(qū)分物業(yè)與開發(fā)商責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益。
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