想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，付清款項(xiàng)并開始使用，卻突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把這個(gè)車位抵押給了銀行，銀行要拍賣它來還債。這聽起來像噩夢(mèng)，但真實(shí)發(fā)生在程欣身上。最高人民法院（2022）最高法民終88號(hào)民事判決，為這類糾紛提供了重要指引。本文基于判決原文，通俗解讀案件，幫助你了解如何保護(hù)權(quán)益。
2016年6月，程欣與廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同，購買廣州市天河區(qū)一地下車位，面積11.33㎡，總價(jià)38萬元。她分三次付清全款，并從簽訂當(dāng)日開始占有使用車位，物業(yè)也出具交付證明。華駿公司開具發(fā)票，確認(rèn)交易。
但問題來了：車位登記仍在中國華駿名下，未過戶。更麻煩的是，同年7月4日，甘肅銀行蘭州市中央廣場(chǎng)支行（前身為興隴支行）與華駿公司簽訂最高額抵押合同，將包括此車位在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保一筆巨額貸款。抵押登記后，銀行基于借款糾紛勝訴，并申請(qǐng)執(zhí)行拍賣車位。
程欣提出執(zhí)行異議，稱自己已合法購買并占有，不應(yīng)被執(zhí)行。一審法院支持銀行，二審最高法改判，支持程欣排除執(zhí)行。
判決核心在于程欣是否享有“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”。最高法參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱執(zhí)行異議規(guī)定）第28條、第29條，結(jié)合《物權(quán)法》和《民法典》精神，認(rèn)定程欣權(quán)益優(yōu)先。關(guān)鍵理由如下：
一審錯(cuò)用第27條（擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先），忽略但書例外；二審綜合判斷，適用第28、29條，支持異議。
這個(gè)判例提醒：買車位時(shí)，盡快辦理過戶或網(wǎng)簽備案；發(fā)現(xiàn)糾紛，及時(shí)提執(zhí)行異議。銀行需加強(qiáng)盡調(diào)，避免盲設(shè)抵押。對(duì)于消費(fèi)者，最高法強(qiáng)調(diào)保護(hù)居住相關(guān)權(quán)益，即使非商品房，也可援引類似規(guī)則。案件雖發(fā)生在民法典前，仍具指導(dǎo)意義。
總之，權(quán)益保護(hù)靠證據(jù)和法律。遇到類似問題，咨詢律師，維護(hù)你的“停車位”。
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