想象一下，你全款買下多套商鋪，本以為是穩(wěn)賺的投資，卻在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)被告知合同無(wú)效，原來(lái)這只是借貸的“幌子”。貴州高院（2023）黔民終799號(hào)判決，正是這樣一個(gè)典型案例。王某勛夫婦支付逾1500萬(wàn)元“購(gòu)房款”，起訴要求某公司繼續(xù)履行29套商鋪合同并賠違約金。但法院二審維持原判，認(rèn)定合同名為買賣，實(shí)為借貸擔(dān)保。本文基于判決原文，通俗解讀法律要點(diǎn)，幫助普通讀者避開(kāi)類似陷阱。
2019年至2020年，王某勛、夏某英與貴州某公司簽訂29份《商品房買賣合同》，購(gòu)買位于某城市公園項(xiàng)目的商鋪，總價(jià)約771萬(wàn)元。他們聲稱已全款支付，并辦理備案登記。某公司卻未交付房屋，還在破產(chǎn)前支付了359萬(wàn)元“利息”或“退款”。2022年，某公司進(jìn)入破產(chǎn)重整，王某勛夫婦申報(bào)消費(fèi)性購(gòu)房?jī)?yōu)先債權(quán)，但管理人認(rèn)定為普通借貸債權(quán)。一審駁回其繼續(xù)履行請(qǐng)求，二審維持。
上訴人辯稱：購(gòu)房款真實(shí)，有收據(jù)和備案；359萬(wàn)元是履行其他借貸義務(wù)，與本案無(wú)關(guān)。某公司反駁：低價(jià)購(gòu)房、財(cái)務(wù)記為“借款抵押”、支付利息等，證明是借貸擔(dān)保。
法院的核心問(wèn)題是：合同的“真實(shí)意思表示”是什么？根據(jù)《民法總則》第143條，民事法律行為有效需意思表示真實(shí)。第146條規(guī)定，以虛假意思表示實(shí)施的行為無(wú)效，隱藏行為按相關(guān)法處理。
二審法院綜合審查：
這些證據(jù)顯示，買賣合同是虛假的，隱藏借貸擔(dān)保關(guān)系。法院強(qiáng)調(diào)，在破產(chǎn)程序中，必須核查債權(quán)真實(shí)性，確保公平受償（《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條）。
二審采信某公司主張，認(rèn)定《商品房買賣合同》無(wú)效。王某勛夫婦不享消費(fèi)性購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)（《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題批復(fù)》第2條、《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條，僅限居住用房）。繼續(xù)履行將成“個(gè)別清償”，損害其他債權(quán)人。
判決結(jié)果：駁回上訴，維持原判。王某勛夫婦可向管理人申報(bào)普通債權(quán)（本金+利息約627萬(wàn)）。
1. 意思表示審查：法院不唯書(shū)面合同論，結(jié)合背景、價(jià)格、履行等“穿透”認(rèn)定真實(shí)關(guān)系。低價(jià)、異常記賬是常見(jiàn)“虛假”信號(hào)。
2. 破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)：消費(fèi)性購(gòu)房（居住目的）可優(yōu)先，但商業(yè)用房多為普通債權(quán)。未過(guò)戶，無(wú)物權(quán)保護(hù)。
3. 舉證責(zé)任：《民訴解釋》第90條，主張方須證明事實(shí)。破產(chǎn)中，管理人審查結(jié)論有證明力。
4. 關(guān)聯(lián)案件：類似797、798號(hào)案中，其他“購(gòu)房者”款項(xiàng)也經(jīng)王某勛賬戶，法院統(tǒng)一認(rèn)定借貸。
開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)頻發(fā)，購(gòu)房前查其財(cái)務(wù)；合同低價(jià)警惕借貸風(fēng)險(xiǎn)；全款支付后盡快過(guò)戶。遇爭(zhēng)議，及時(shí)申報(bào)債權(quán)，避免個(gè)別清償禁令。專業(yè)律師建議：保留所有憑證，破產(chǎn)時(shí)爭(zhēng)取優(yōu)先權(quán)。
此案提醒，法律保護(hù)真實(shí)交易，虛假“購(gòu)房”難逃審查。希望本文助你明辨是非，理性投資。
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