任某娟夫婦作為普通農(nóng)民，2018年11月與開發(fā)商某乙公司簽訂《房源審核單》，購買位于河南省虞城縣某小區(qū)的商鋪，總價110萬元。她支付首付款55萬元，當(dāng)日即占有使用該商鋪，計劃用于居住和小生意。誰知，開發(fā)商竟在2020年將該商鋪抵押給某甲公司擔(dān)保他人借款200萬元，并辦理登記。借款到期未還，某甲公司申請執(zhí)行，法院查封商鋪。任某娟提出執(zhí)行異議，主張排除執(zhí)行。一審法院不支持，二審翻案，支持她的請求。為什么？讓我們從法律角度解讀。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第28條，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對被執(zhí)行人名下不動產(chǎn)提出異議，若符合四條件，法院應(yīng)支持排除執(zhí)行：（1）查封前簽訂合法書面買賣合同；（2）查封前合法占有；（3）支付全部價款，或部分價款并將剩余交付執(zhí)行；（4）非買受人自身原因未過戶。
本案中，任某娟的合同簽訂于2018年，早于2020年抵押和查封；她支付55萬元（總價50%），剩余款項已交付執(zhí)行；實際占有使用；未過戶因開發(fā)商抵押等原因，非其過錯。一審認(rèn)為她未充分證明“非自身原因”，但二審查明：生效判決和錄音證據(jù)顯示，任某娟多次催促開發(fā)商和銀行辦理過戶，卻因抵押無法進(jìn)行。法院認(rèn)定她符合四要件，享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
抵押權(quán)通常優(yōu)先于一般債權(quán)，但并非絕對?！段餀?quán)法》強(qiáng)調(diào)公示原則，抵押需登記生效。但若抵押權(quán)人未盡注意義務(wù)，即存在過錯，買受人權(quán)利可優(yōu)先。某甲公司作為金融機(jī)構(gòu)，在2020年2月和12月兩次抵押時，未實地核查商鋪現(xiàn)狀（已交付任某娟使用），僅憑登記和聲明辦理。最高院（2021）最高法民終534號判決類似：抵押權(quán)人未按行業(yè)規(guī)范核查，買受人無過錯，其物權(quán)期待權(quán)受保護(hù)。本案二審參照此判例，認(rèn)定某甲公司有過錯，任某娟權(quán)利優(yōu)先。
《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條保護(hù)商品房消費者：查封前合同、用于居住且無其他住房、支付超50%價款。一審認(rèn)為商鋪非居住，不適用；但二審雖未直接適用第29條，卻結(jié)合第28條支持。任某娟主張商鋪用于居?。ǚ驄D無其他房），并引用《九民紀(jì)要》第125條和最高院批復(fù)，認(rèn)為商鋪買受人也屬消費者，強(qiáng)調(diào)保護(hù)弱勢購房者。雖商鋪投資屬性強(qiáng)，但本案突出其居住需求，體現(xiàn)了司法對普通百姓權(quán)益的傾斜。
二審撤銷一審判決，駁回某甲公司繼續(xù)執(zhí)行請求。案件受理費由某甲公司和某乙公司負(fù)擔(dān)。這提醒購房者：簽訂合同后盡快占有、支付款項，并保留催辦過戶證據(jù)；金融機(jī)構(gòu)抵押時須實地核查，避免“賣后抵押”坑害買受人。最高院多例判例（如2022）最高法民終92號）強(qiáng)調(diào)平衡抵押優(yōu)先與交易安全，保護(hù)善意買受人。購房路上，及早維權(quán)是關(guān)鍵！
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