想象一下，一家公司為幫助被征收居民安置家園，大筆資金購(gòu)買(mǎi)數(shù)百套商品房，卻因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，房產(chǎn)被債權(quán)人查封，無(wú)法交付。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在武漢的法律糾紛。武漢市武昌城市環(huán)境建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)武昌城環(huán)公司）與開(kāi)發(fā)商武漢繽購(gòu)城置業(yè)有限公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)588套房屋用于武昌區(qū)重點(diǎn)工程征收安置，總價(jià)款約3.7億元。公司已支付90%的房款，約3.35億元。
2018年，債權(quán)人國(guó)通信托公司申請(qǐng)保全，法院查封了繽購(gòu)城項(xiàng)目403套住宅及土地使用權(quán)。武昌城環(huán)公司提出執(zhí)行異議，主張自己作為消費(fèi)者享有物權(quán)期待權(quán)，排除強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院中止執(zhí)行，但國(guó)通信托不服提起訴訟。期間，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，二審由最高人民法院審理，最終維持一審判決。
案件核心在于：武昌城環(huán)公司是否享有“消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)”，從而排除房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行？公司辯稱(chēng)，協(xié)議實(shí)質(zhì)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，自己代表被征收人購(gòu)買(mǎi)用于生活消費(fèi)，支付大部分款項(xiàng)，應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán)人。國(guó)通信托反駁，公司是法人，不是自然人消費(fèi)者，且協(xié)議僅為“團(tuán)購(gòu)認(rèn)購(gòu)”，非正式買(mǎi)賣(mài)合同。
二審中，公司提交證據(jù)證明房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，已有351份安置協(xié)議。但法院認(rèn)定，這些協(xié)議由征收部門(mén)與被征收人簽訂，公司僅是備選房源提供方，無(wú)直接代理關(guān)系。
最高人民法院認(rèn)為，本案適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條。該條保護(hù)自然人消費(fèi)者在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中的權(quán)益，要件包括：（1）查封前簽訂合法書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（2）房屋用于居住且買(mǎi)受人無(wú)其他住房；（3）支付價(jià)款超總價(jià)50%。
法院認(rèn)定：武昌城環(huán)公司是法人，非自然人；房屋用于安置他人，非自住；故不符合要件，不享有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。公司上訴理由不成立，一審判決維持。值得一提，法院強(qiáng)調(diào)，此認(rèn)定不影響被征收人在破產(chǎn)程序中主張生存權(quán)，管理人已承諾依法保障。
1. 消費(fèi)者定義嚴(yán)格：第二十九條旨在保護(hù)自然人生活消費(fèi)權(quán)益，法人團(tuán)購(gòu)不適用。即使用于民生安置，也需被征收人以自然人身份主張。
2. 協(xié)議性質(zhì)界定：《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》若約定具體權(quán)利義務(wù)，可視為買(mǎi)賣(mài)合同，但主體需符合過(guò)戶(hù)要求。公司協(xié)議約定后續(xù)簽訂正式合同，故僅為預(yù)認(rèn)購(gòu)。
3. 破產(chǎn)程序優(yōu)先：受理破產(chǎn)后，保全措施解除，財(cái)產(chǎn)在破產(chǎn)中公平清償。執(zhí)行異議之訴不改變此規(guī)則。
4. 上訴利益認(rèn)定：當(dāng)事人對(duì)裁判理由有異議，若影響后續(xù)權(quán)益（如破產(chǎn)順位），可上訴。
此案提醒開(kāi)發(fā)商和安置方：團(tuán)購(gòu)協(xié)議需明確消費(fèi)者身份，避免權(quán)益真空。被征收人應(yīng)直接參與合同，確保生存權(quán)在破產(chǎn)中優(yōu)先。對(duì)于債權(quán)人，法院強(qiáng)調(diào)公平清償，但民生權(quán)益不可忽視。未來(lái)，類(lèi)似糾紛或推動(dòng)立法細(xì)化法人安置房的保護(hù)機(jī)制。
成為第一個(gè)評(píng)論者