想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，用了好幾年，突然銀行來執(zhí)行抵押，說車位要拍賣抵債。這聽起來像噩夢，但真實發(fā)生在廣州一位業(yè)主身上。最高人民法院在（2022）最高法民終82號判決中，支持了車位買受人陳艷華的執(zhí)行異議，駁回了甘肅銀行的執(zhí)行請求。這起案件揭示了不動產(chǎn)買賣中權(quán)利沖突的解決之道，讓我們一探究竟。
2016年5月，陳艷華通過丈夫向開發(fā)商廣州華駿實業(yè)有限公司支付37.5萬元，全款買下廣州市天河區(qū)裕景大廈的一個地下車位（12平方米）。合同是標(biāo)準(zhǔn)的《商品房買賣合同》，她很快拿到收樓通知，實際占有使用至今，還簽了物業(yè)管理協(xié)議，繳納費用。誰知，同年7月，華駿公司竟將這個車位抵押給甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場支行），擔(dān)保一筆巨額貸款。
銀行勝訴后申請執(zhí)行，法院查封車位。陳艷華提出異議：我才是合法買受人，為什么要讓我買單？一審法院認(rèn)為車位不是商品房，不適用消費者優(yōu)先保護(hù)，準(zhǔn)許銀行執(zhí)行。二審中，最高法推翻一審，認(rèn)定陳艷華的權(quán)益足以排除執(zhí)行。
最高法強調(diào)，車位雖非住宅，但依《物權(quán)法》第74條和地方規(guī)定，必須優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。它是商品房的必要配套，保障基本居住權(quán)益。在現(xiàn)代社會，車位與居住權(quán)密不可分，尤其陳艷華是小區(qū)業(yè)主，這個車位是她住宅的唯一配套，使用多年，法院視其為受特別保護(hù)的“居住權(quán)利屬性”。這借鑒了《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條對商品房消費者的保護(hù)精神，擴展到車位買受人。
陳艷華在抵押登記前簽訂合同、付全款、實際占有，無過錯（未過戶系開發(fā)商責(zé)任）。最高法適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條四個要件：合法合同、在先簽訂、付清價款、占有使用、無過錯。她已接近“事實所有權(quán)”，占有具有公示效力，對抗在后抵押。法院指出，物權(quán)登記是原則，但有例外（如預(yù)售商品房），買受人權(quán)利優(yōu)先。
銀行辯稱第27條保護(hù)其擔(dān)保物權(quán)，但最高法認(rèn)為第28條可作為但書例外，實質(zhì)審查權(quán)利效力。陳艷華的在先權(quán)利優(yōu)于銀行的抵押，尤其她不知情且無“一房二賣”風(fēng)險。
《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權(quán)屬和價值。銀行調(diào)查報告顯示，車位“處于使用狀態(tài)”，卻未深挖是否已售或有其他權(quán)利人，直接抵押。最高法認(rèn)定這違反注意義務(wù)，銀行作為專業(yè)機構(gòu)，有調(diào)查優(yōu)勢，應(yīng)防范開發(fā)商不誠信行為（如先賣后抵）。陳艷華無防范機會，公平原則下，她的損失不應(yīng)由她承擔(dān)。
此案適用于民法典施行前糾紛，強調(diào)綜合判斷：買受人在先占有+無過錯+銀行疏忽=排除執(zhí)行。普通讀者學(xué)到：買車位時，盡快網(wǎng)簽備案、公證；銀行貸款審慎調(diào)查。最高法保護(hù)弱勢買受人，維護(hù)交易安全，避免“一賣多抵”亂象。類似糾紛中，證據(jù)如合同、發(fā)票、占有證明至關(guān)重要。
這不只是一場勝訴，更是法律對公平的守護(hù)。如果你正糾結(jié)不動產(chǎn)糾紛，不妨參考此判，咨詢專業(yè)律師。
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