在廣州一個小區(qū)，王群英于2016年5月與開發(fā)商華駿公司簽訂合同，購買了一個地下車位，總價28.8萬元。她按時付款，并于2017年接收車位。但沒想到，同年7月，該車位已被抵押給甘肅銀行，用于擔保一筆巨額貸款。銀行勝訴后申請執(zhí)行，王群英提出異議，希望排除車位被拍賣。案件一路上訴到最高法，最終銀行的優(yōu)先受償權(quán)得到支持。王群英不服一審，理由是她作為一般買受人，權(quán)益足以排除執(zhí)行。
一審法院認為，王群英買的不是商品房，而是車位，不適用保護消費者的特殊規(guī)則（如《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條）。她不符合“名下無其他住房、用于居住”的消費者條件，只能作為一般買受人。最高法二審維持原判，但深入分析了車位的法律屬性：車位雖非住宅，卻是小區(qū)業(yè)主停車的必要設施，受《物權(quán)法》和地方規(guī)定保護，目的是保障基本居住權(quán)益。
最高法強調(diào)，車位保護以“一個為限”，參照商品房消費者規(guī)則。因為王群英在同一小區(qū)買了兩個車位，其中一個已在另一案件中獲保護（排除執(zhí)行），本案車位就不再是“基本需要”。此外，她對這個車位未辦理過戶登記，存在過錯。銀行已盡調(diào)查義務，抵押登記合法有效。王群英的異議不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條要件，不能對抗抵押權(quán)。
1. 車位屬性：車位依附商品房，保障居住權(quán)益，但非商品房，不自動優(yōu)于抵押權(quán)。
2. 排除執(zhí)行條件：參照第28條（善意買受、無過錯等），但遇擔保物權(quán)執(zhí)行，需實質(zhì)審查。消費者優(yōu)先僅限商品房。
3. 保護限度：基本權(quán)益以一車位為宜，多購不額外保護。
4. 買受人義務：及時過戶、網(wǎng)簽，避免自擔風險。銀行若盡職調(diào)查，無過錯。
本案適用2019年會議紀要和執(zhí)行規(guī)定，提醒買家：買車位前查產(chǎn)權(quán)，防范抵押風險。
這個案子告訴我們，車位買賣看似簡單，背后藏著產(chǎn)權(quán)、抵押的復雜關系。普通人買房買車位時，最好查清登記情況，盡快過戶。法院判決平衡了債權(quán)人和買受人權(quán)益，體現(xiàn)了“實質(zhì)審查”原則。如果你遇到類似糾紛，建議咨詢律師，及早提出異議。
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