想象一下，你花了大價錢買了小區(qū)車位，付清款項后開始正常使用，卻突然發(fā)現(xiàn)車位被銀行抵押，面臨拍賣執(zhí)行。這不是電影情節(jié)，而是真實發(fā)生在何瑛身上的故事。最高人民法院在（2022）最高法民終135號判決中，二審逆轉(zhuǎn)一審，支持何瑛的執(zhí)行異議，排除銀行優(yōu)先受償權(quán)。為什么買受人的權(quán)利能“打敗”銀行的抵押權(quán)？讓我們一探究竟。
2016年6月，何瑛與開發(fā)商廣州華駿實業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買廣州市天河區(qū)一小區(qū)地下車位（面積11.19㎡），支付36.8萬元全款，并立即占有使用，物業(yè)公司也簽訂服務(wù)協(xié)議。開發(fā)商開具發(fā)票，一切看似順利。
但僅13天后，2016年7月4日，甘肅銀行蘭州市中央廣場支行（前身為興隴支行）與華駿公司簽訂最高額抵押合同，將包括該車位在內(nèi)的房產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保一筆近3億元貸款，并辦理登記。抵押源于華駿公司為關(guān)聯(lián)公司提供擔(dān)保。
2018年，銀行勝訴借款糾紛，法院判決銀行對抵押物優(yōu)先受償。執(zhí)行中，何瑛提出異議，稱自己是合法買受人，要求排除車位執(zhí)行。一審法院支持銀行，認為何瑛僅享債權(quán)，無法對抗抵押權(quán)。何瑛上訴至最高法。
最高法二審認定，何瑛的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押。核心理由有四點，通俗說來，就是“車位不是普通財產(chǎn)，而是生活必需；買受人先到先得；銀行沒盡責(zé)；公平傾斜弱勢方”。
1. 車位是居住“剛需”，享有特殊保護。 車位雖非住宅，但依《物權(quán)法》第74條和地方規(guī)定，必須優(yōu)先滿足業(yè)主需求。何瑛作為小區(qū)業(yè)主，購買車位是為配套住宅使用，具有保障基本居住權(quán)益的屬性，類似于《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條對商品房消費者的保護。即使車位不是“商品房”，其功能延伸自居住權(quán)，也應(yīng)優(yōu)先。
2. 何瑛在先權(quán)益接近“事實所有權(quán)”。 何瑛簽訂合同、付全款、實際占有使用，已履行主要義務(wù)，只差過戶登記。這符合房屋買賣“先交付后登記”的慣例?！段餀?quán)法》雖以登記為生效原則，但有例外（如第142條“房地一體”但書）。何瑛的占有具有公示效力，在先權(quán)利優(yōu)于后設(shè)抵押，參考《民法典》第405條租賃對抗抵押的精神。
3. 銀行審查不力，自擔(dān)風(fēng)險。 《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行對抵押物權(quán)屬、價值嚴格審查。銀行調(diào)查報告顯示，小區(qū)車位“均處于使用狀態(tài)”，明知可能有他人權(quán)利，卻未進一步核實車位是否已售或出租，存在過錯。銀行作為專業(yè)機構(gòu)，有調(diào)查優(yōu)勢，卻未防范開發(fā)商“先賣后抵”的不誠信行為。
4. 公平原則下，保護買受人無過錯權(quán)益。 何瑛不知抵押（前期抵押已注銷），無過錯；銀行在后設(shè)定抵押，卻未注意占有事實。綜合《執(zhí)行異議規(guī)定》第27、28、29條，何瑛符合“查封前簽訂合同、付全款、占有使用、無過錯”的要件，其權(quán)益足以排除執(zhí)行。
此案雖發(fā)生在《民法典》施行前，適用舊法，但原則通用：車位買受人若在抵押前完成交付占有，可對抗后設(shè)抵押，尤其銀行審查不嚴時。普通人買車位，應(yīng)盡快網(wǎng)簽、申請過戶，避免“一位二賣”風(fēng)險。銀行需加強盡職調(diào)查，防范貸款隱患。
最高法判決撤銷一審，支持何瑛，訴訟費由銀行負擔(dān)。這不僅是何瑛的勝利，更是弱勢買受人權(quán)益的守護，提醒市場主體：誠信交易，法律有眼。
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