想象一下，你花了大筆錢買了房子，全款付清，還合法備案，卻突然發(fā)現(xiàn)房子被法院查封了。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在張光成身上的事。2019年，張光成在海南澄邁縣的“永慶灣”小區(qū)買了兩套商品房，一套是總價(jià)56萬(wàn)多元的住宅，另一套是66萬(wàn)多元的303房。他與開發(fā)商海南南海明珠公司簽了合同，付清全款，并辦理了網(wǎng)簽備案?？上?，開發(fā)商欠了安徽三建工程有限公司的工程款，后者申請(qǐng)法院查封了包括這些房子在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。
張光成急了，提出執(zhí)行異議，要求解除查封。但一審法院只解除了303房的查封，對(duì)第一套房（案涉房屋）駁回了請(qǐng)求。張光成不服，上訴到最高人民法院。
案件的核心是張光成對(duì)房子的權(quán)利能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。安徽三建公司有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，這在法律上優(yōu)于一般債權(quán)。根據(jù)最高法2002年的批復(fù)，工程承包人的優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗已付大部分款的消費(fèi)者。但消費(fèi)者保護(hù)有條件。
張光成主張適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條：他早在查封前簽合同、付全款、占有房屋，且未過(guò)戶非自身過(guò)錯(cuò)。這條適用于一般買受人異議。但法院認(rèn)為，本案涉及商品房消費(fèi)者和工程款優(yōu)先權(quán)，應(yīng)適用第29條。
第29條更嚴(yán)格：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人異議獲支持需滿足三條件：①查封前簽合法合同；②用于居住且名下無(wú)其他居住房屋；③付款超50%。張光成前兩套都符合前兩項(xiàng)，但問(wèn)題是“無(wú)其他居住房屋”。他和妻子2017年在海口已有131平方米的房子，且這是小區(qū)第二套，法院認(rèn)定已滿足基本居住需要，不符第29條第二項(xiàng)。
最高人民法院二審維持原判，駁回上訴。法院強(qiáng)調(diào)，2019年全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要第125條明確：消費(fèi)者保護(hù)針對(duì)同一市縣范圍內(nèi)無(wú)其他居住房屋，且面積滿足基本需要。張光成的第二套房不符此意，不能對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)。
張光成還提交證據(jù)想證明房子是“以房抵工程款”，但后來(lái)自己否認(rèn)，法院未采信。最終，查封繼續(xù)，費(fèi)用由張光成承擔(dān)。
這個(gè)案子提醒購(gòu)房者：買房時(shí)要盡快過(guò)戶，避免開發(fā)商債務(wù)波及。消費(fèi)者首套居住房有強(qiáng)保護(hù)，但多套房權(quán)益順位較低。工程欠款優(yōu)先權(quán)保護(hù)建筑業(yè)，但不犧牲無(wú)辜買家基本權(quán)益。建議咨詢律師，及早備案，防范風(fēng)險(xiǎn)。
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