買了房卻長期空置，是不是就能少交或不交物業(yè)費(fèi)？最近寧夏銀川中級(jí)人民法院審理的一起物業(yè)糾紛案，給出了明確答案。這起案件涉及業(yè)主李某與物業(yè)公司寧夏某物業(yè)服務(wù)有限公司的合同糾紛，李某因房屋和車位閑置多年，要求大幅減免費(fèi)用，但法院二審維持原判，支持物業(yè)公司全額收取。讓我們一起來看看這個(gè)案子背后的法律邏輯。
李某于2015年10月購買了銀川望遠(yuǎn)某小區(qū)的×-1-1×號(hào)房（建筑面積121.21平方米）和地下車位（4-1×號(hào)）。房屋收房后一直空置，未裝修未居住，車位也從未使用。從2016年起，李某拒絕支付車位管理費(fèi)，從2021年起停止繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催收無果，于2024年起訴，要求李某支付2021年至2024年物業(yè)費(fèi)8378元、2016年至2025年車位管理費(fèi)8540元，總計(jì)16918元，并加收違約金。
李某則辯稱，房屋空置未產(chǎn)生垃圾、供水等費(fèi)用，也未享受安保服務(wù)，全額收取物業(yè)費(fèi)不公平。他要求減免房屋8年物業(yè)費(fèi)50%，并免除車位管理費(fèi)，還稱物業(yè)合同是開發(fā)商強(qiáng)迫簽訂的格式條款。
永寧縣人民法院一審認(rèn)定，物業(yè)公司與開發(fā)商及社區(qū)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)所有業(yè)主有效，包括李某。合同約定住宅物業(yè)費(fèi)1.44元/月/平方米，車位管理費(fèi)85元/月。李某作為業(yè)主，必須按約定支付費(fèi)用，即使房屋空置也不例外。一審支持物業(yè)公司全額收費(fèi)，但因服務(wù)存在瑕疵，駁回違約金1843.16元。
李某不服，上訴到銀川中院，要求撤銷原判并大幅減免費(fèi)用。他提交房屋內(nèi)照片，證明未安裝水龍頭等設(shè)施，未享受服務(wù)。但法院不予采信，認(rèn)為照片無法證明物業(yè)服務(wù)的整體性。
銀川中院二審確認(rèn)事實(shí)清楚，焦點(diǎn)在于空置是否能減免費(fèi)用。法院指出：物業(yè)合同對(duì)李某有約束力，未約定空置減免費(fèi)用。根據(jù)《民法典》第944條，物業(yè)服務(wù)人已按約定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未接受服務(wù)為由拒付費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)是小區(qū)整體性的，包括公共設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等，即使房屋空置，這些服務(wù)仍需持續(xù)提供，無法精確分?jǐn)偟絾蝹€(gè)業(yè)主。
此外，《民法典》第509條規(guī)定合同雙方應(yīng)全面履行義務(wù)；第577條強(qiáng)調(diào)違約方承擔(dān)責(zé)任；第592條涉及格式條款審查，但本案合同并非無效。法院認(rèn)為，一審已平衡雙方權(quán)益，駁回違約金已考慮服務(wù)瑕疵，李某上訴缺乏依據(jù)。
1. 合同效力：前期物業(yè)合同對(duì)全體業(yè)主綁定，形成事實(shí)合同關(guān)系。業(yè)主購買房產(chǎn)即接受服務(wù)約定。
2. 空置不減免：《民法典》第944條明確，業(yè)主須支付物業(yè)費(fèi)，無論是否實(shí)際使用。物業(yè)服務(wù)整體性決定了空置房也需繳費(fèi)，以維護(hù)小區(qū)公共利益。
3. 服務(wù)瑕疵處理：若物業(yè)服務(wù)有問題，可抗辯減免部分費(fèi)用或駁回違約金，但不影響本金支付。
4. 證據(jù)要求：業(yè)主主張減免需舉證服務(wù)未提供，但公共服務(wù)難量化，法院傾向支持物業(yè)整體收費(fèi)。
5. 違約后果：拒繳可能導(dǎo)致訴訟，并面臨強(qiáng)制執(zhí)行，如財(cái)產(chǎn)凍結(jié)、失信懲戒。
這個(gè)案子告訴我們，物業(yè)費(fèi)不是“用多少付多少”，而是基于合同和小區(qū)整體服務(wù)?？罩梅课輼I(yè)主若有異議，可協(xié)商或通過業(yè)主大會(huì)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，但單方面拒繳風(fēng)險(xiǎn)高。建議業(yè)主及時(shí)繳費(fèi)，避免糾紛升級(jí)。如果服務(wù)確實(shí)差勁，不妨收集證據(jù)維權(quán)。法律保護(hù)公平，但也強(qiáng)調(diào)義務(wù)履行，希望這個(gè)解讀能幫你避開類似坑。
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