想象一下，你為了城市規(guī)劃讓出土地，換來一套商業(yè)用房安置，卻發(fā)現(xiàn)這房子被抵押給了銀行，現(xiàn)在要被拍賣執(zhí)行。這就是天津市津南區(qū)市場建設服務中心面臨的困境。本案（2019）最高法民終975號，源于市場服務中心對君匯名邸部分房屋的執(zhí)行異議之訴。申請執(zhí)行人是中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司天津市分公司（簡稱長城資產(chǎn)），他們通過債權轉讓獲得抵押權，要求執(zhí)行這些房屋。最高人民法院最終判決，支持執(zhí)行，抵押權優(yōu)先于所謂的安置優(yōu)先權。
2008年，市場服務中心與天津市津南區(qū)土地整理中心簽訂《土地收購安置補償合同》。他們讓出12681.5平方米土地（評估價值4760多萬元），僅拿596萬元補償費，其余折合成7000平方米商業(yè)用房，用于獨立經(jīng)營。土地被收儲后，2010年，君合置業(yè)有限公司（簡稱君合公司）通過拍賣取得該地塊使用權，出讓合同特別約定：建成后7000平方米房屋由土地整理中心回購，用于被拆遷人安置。
2011年，三方簽訂《房地產(chǎn)回購合同》，明確回購7000平方米房屋（包括爭議的君匯名邸1號樓3014-3031、4027-4040、5027-5040房間），土地整理中心分兩次支付君合公司2012萬元購房款。但合同約定要在2011年底前簽訂商品房買賣合同，這一步卻從未完成。房屋建成后，這些房間被納入君合公司的抵押擔保。
2014年，興業(yè)銀行天津分行向天津市綠諾再生資源回收有限公司（簡稱綠諾公司）提供授信，君合公司以在建工程（包括爭議房屋）抵押擔保。2015年，法院查封房屋，后債權多次轉讓，最終到長城資產(chǎn)手中。執(zhí)行中，市場服務中心提出異議，稱這些是其安置房，有優(yōu)先權。一審法院支持異議，二審最高院推翻。
最高院認定，市場服務中心與土地整理中心的關系是國有土地使用權“置換”，而非傳統(tǒng)拆遷安置。沒有拆遷許可證，也無直接從君合公司取得土地，因此不符合《城市房屋拆遷管理條例》的拆遷補償關系。三份合同確立的是債權關系：市場服務中心有權要求簽訂買賣合同并取得房屋，但未實際簽訂商品房銷售合同，也未占有房屋，故僅享有債權，而非物權期待權。
關鍵在于執(zhí)行異議審查。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋[2015]10號）第27條：申請執(zhí)行人（如長城資產(chǎn)）對標的享有對抗案外人的擔保物權（如抵押權）優(yōu)先受償權，案外人（市場服務中心）的排除執(zhí)行異議不予支持，除非法律、司法解釋另有規(guī)定。市場服務中心主張的安置優(yōu)先權，無法律依據(jù)優(yōu)先于抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條適用于拆遷補償協(xié)議下的優(yōu)先購買權，但本案不符；建設工程價款優(yōu)先受償權也不適用，因為市場服務中心不是消費者或承包人。
1. 安置權的性質界定：土地收儲置換形成的安置承諾，通常產(chǎn)生債權，而非自動物權。未簽訂買賣合同、未網(wǎng)簽、未占有，難以主張物權期待權。一審法院僅憑事業(yè)單位性質認定物權期待權，最高院認為有失妥當。
2. 擔保物權優(yōu)先原則：抵押權作為物權，對抗第三人。執(zhí)行異議中，案外人權利須優(yōu)于擔保物權才有排除執(zhí)行可能。本案中，抵押登記在先（2014年），安置合同雖早（2008-2011年），但未轉化為物權，故抵押優(yōu)先。
3. 合同履行的重要性：回購合同約定簽訂銷售合同，但市場服務中心5年半未行動，怠于行使權利，影響權利效力。提醒當事人：預約合同需及時履行，否則權益易受挑戰(zhàn)。
4. 債權轉讓的影響：銀行債權多次轉讓（興業(yè)銀行→上海興晟峽→長城資產(chǎn)），抵押權隨債權轉移，繼續(xù)有效。執(zhí)行人變更不影響優(yōu)先權。
本案警示拆遷安置當事人：及早簽訂買賣合同、辦理網(wǎng)簽和過戶，轉化為物權才能更好保護權益。債權人注意抵押登記，確保對抗力。對于事業(yè)單位等公共服務單位，配合規(guī)劃時需明確權利保障機制。最終，最高院判決撤銷一審，支持執(zhí)行房屋，訴訟費由市場服務中心負擔。這起案件為類似執(zhí)行異議提供指引，強調法律形式與實質履行的統(tǒng)一。
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