想象一下，你花了大價(jià)錢買了小區(qū)車位，全款付清，還停上自家車天天用著，結(jié)果開發(fā)商欠銀行錢，銀行要拍賣你的車位來(lái)還債。這聽起來(lái)像噩夢(mèng)？在最高人民法院（2022）最高法民終90號(hào)案件中，廣州的陳忠林就遇到了類似困境。她2016年5月從廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司買下裕景大廈的一個(gè)地下車位，支付37.81萬(wàn)元全款，并立即占有使用?？上?，產(chǎn)權(quán)還沒(méi)過(guò)戶，兩個(gè)月后，甘肅銀行就用這個(gè)車位做了抵押擔(dān)保。銀行勝訴后申請(qǐng)執(zhí)行，陳忠林提出異議，一審法院不支持，二審最高法卻改判支持她，駁回銀行請(qǐng)求。這背后，藏著哪些法律邏輯？
2016年5月18日，陳忠林簽了《車位認(rèn)購(gòu)書》，約定買下廣州市天河區(qū)裕景大廈086號(hào)車位，享受9.5折優(yōu)惠，總價(jià)37.81萬(wàn)元。她當(dāng)場(chǎng)付定金5萬(wàn)元，5月23日轉(zhuǎn)賬34萬(wàn)元，還繳了契稅等1.26萬(wàn)元費(fèi)用。5月31日，她簽物業(yè)協(xié)議，開始用車位停自家車。華駿公司也開了增值稅發(fā)票確認(rèn)收款。
但麻煩來(lái)了：7月4日，華駿公司把這個(gè)車位抵押給甘肅銀行（時(shí)為興隴支行），擔(dān)保一筆近3億元的貸款。抵押登記后，銀行在借款糾紛中勝訴，2019年判決確認(rèn)抵押權(quán)優(yōu)先受償。2020年，銀行申請(qǐng)執(zhí)行車位，陳忠林異議稱自己是合法買受人。一審法院（甘肅高院）認(rèn)為車位不是商品房，不適用消費(fèi)者保護(hù)規(guī)則，支持銀行執(zhí)行。二審中，陳忠林上訴，最高法推翻一審，支持她的異議。
一審法院認(rèn)定，銀行有抵押權(quán)和生效判決，優(yōu)先受償。陳忠林的買受權(quán)只是債權(quán)，不足以排除執(zhí)行。因?yàn)椤秷?zhí)行異議規(guī)定》第28條適用于無(wú)擔(dān)保物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行，而本案有抵押；車位非商品房，陳忠林不是《九民會(huì)議紀(jì)要》定義的“商品房消費(fèi)者”（無(wú)其他住房、用于居?。?，所以不適用第29條的居住權(quán)保護(hù)。一審準(zhǔn)許執(zhí)行車位，費(fèi)用由陳負(fù)擔(dān)。
最高法二審改判，撤銷一審，支持陳忠林異議。核心理由是：雖然適用《民法典》前的事實(shí)用舊法，但綜合審查，陳忠林權(quán)益足以排除抵押執(zhí)行。判決分四點(diǎn)分析：
最終，最高法參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條，判銀行敗訴，承擔(dān)雙審費(fèi)用。
這個(gè)判例忠實(shí)于《執(zhí)行異議規(guī)定》，但擴(kuò)展了保護(hù)范圍：車位買受人若符合“合法合同+全款+占有+無(wú)過(guò)錯(cuò)”四要件，即使未過(guò)戶，也可對(duì)抗抵押執(zhí)行。強(qiáng)調(diào)銀行審查義務(wù)，避免“一賣二抵”風(fēng)險(xiǎn)。普通讀者啟示：買車位時(shí)，盡快網(wǎng)簽、過(guò)戶；銀行放貸要慎查占有。案件平衡了債權(quán)人與消費(fèi)者權(quán)益，體現(xiàn)了公平正義。
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