想象一下，你為開(kāi)發(fā)商建好大樓，卻拖欠工程款，只能用房產(chǎn)來(lái)抵債?？煞慨a(chǎn)被債權(quán)人查封，你該怎么辦？這就是最高人民法院（2021）最高法民終667號(hào)案件的核心。原告樓展?jié)撬蓾值苁侵秀y城市廣場(chǎng)的水電安裝承包人，工程完工后，中銀公司欠款849萬(wàn)余元。2012年6月12日，雙方簽訂以房抵債協(xié)議，用中銀廣場(chǎng)8單元12、13層房產(chǎn)及15個(gè)地下車(chē)位抵扣部分工程款，并以樓松濤名義簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同，總價(jià)約2865萬(wàn)元。房產(chǎn)單價(jià)9000元/平方米，合理市場(chǎng)價(jià)。
信托公司長(zhǎng)城新盛因中銀公司債務(wù)，于2015年申請(qǐng)查封這些房產(chǎn)。樓氏兄弟提起執(zhí)行異議之訴，主張已支付價(jià)款、合法占有房產(chǎn)，且未過(guò)戶非自身過(guò)錯(cuò)，要求排除執(zhí)行并確認(rèn)所有權(quán)。長(zhǎng)城公司反駁：合同無(wú)效、兄弟無(wú)共有關(guān)系、優(yōu)先受償權(quán)不排除執(zhí)行。一審新疆高院支持排除房產(chǎn)執(zhí)行，但駁回確權(quán)和車(chē)位請(qǐng)求。二審最高法維持原判。
最高法認(rèn)定，以房抵債不違反法律強(qiáng)制規(guī)定，是真實(shí)意思表示。即使房產(chǎn)2011年曾被查封（2014年解除），查封僅禁止物權(quán)變動(dòng)，不影響合同效力。樓展?jié)墓こ虃鶛?quán)經(jīng)結(jié)算審核確認(rèn)，中銀公司欠款真實(shí)，用房產(chǎn)抵債視為支付全部?jī)r(jià)款。兄弟共同施工，樓松濤代簽合同屬內(nèi)部授權(quán)，視為共有。參考《合同法》第64條和民法典利益第三人合同，協(xié)議有效。
樓氏兄弟原主張工程優(yōu)先受償權(quán)（《合同法》第286條），但最高法明確：這是債權(quán)順位權(quán)，非所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利，不能阻卻執(zhí)行（《民事訴訟法》第227條）。分包人（如樓展?jié)o(wú)直接優(yōu)先權(quán)，僅總包人有（《建設(shè)工程解釋二》第17條）。但轉(zhuǎn)化為以房抵債買(mǎi)賣(mài)后，可適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條審查。
最高法嚴(yán)格適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人權(quán)益優(yōu)先。
1. 查封前簽訂合同：2012年合同早于2015年查封。
2. 合法占有：項(xiàng)目2010年竣工，兄弟提供裝修材料憑證，構(gòu)成間接占有。
3. 支付全部?jī)r(jià)款：以工程債權(quán)抵扣，價(jià)格合理，無(wú)低價(jià)惡意。
4. 非自身原因未過(guò)戶：查封及中銀公司犯罪（2013年起騙貸）導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，非買(mǎi)受人過(guò)錯(cuò)。
結(jié)果：房產(chǎn)排除執(zhí)行，但車(chē)位不在查封范圍（判決未明確地下二層），不予支持。
未過(guò)戶，無(wú)所有權(quán)（《物權(quán)法》），僅債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故駁回確認(rèn)所有權(quán)。要求中銀協(xié)助過(guò)戶屬給付請(qǐng)求，與排除執(zhí)行無(wú)關(guān)，不在本案審理（《民訴解釋》第312條）。
此案強(qiáng)調(diào)，以房抵債需真實(shí)結(jié)算債權(quán)，避免惡意低價(jià)。買(mǎi)受人及時(shí)占有、主張權(quán)益，可優(yōu)先于一般債權(quán)人。工程分包人突破相對(duì)性向發(fā)包人追款（《建設(shè)工程解釋》第26條），但優(yōu)先權(quán)有限。建議：簽訂合同時(shí)注意查封狀態(tài)，保留結(jié)算證據(jù)，早日辦理過(guò)戶。最高法指導(dǎo)意見(jiàn)要求類案檢索，此判可參考類似糾紛。
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