想象一下，你辛辛苦苦攢錢(qián)買(mǎi)房，準(zhǔn)備結(jié)婚安家，卻突然發(fā)現(xiàn)房子被銀行或債權(quán)人盯上，要強(qiáng)制拍賣(mài)。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在武漢的李俊身上。本案通過(guò)執(zhí)行異議之訴，揭示了購(gòu)房者權(quán)益與抵押權(quán)的激烈碰撞，最終二審法院為李俊討回公道。讓我們一步步拆解這個(gè)故事。
2016年1月，李俊與開(kāi)發(fā)商大地林肯公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)武漢臨空皇冠假日酒店·八方明珠項(xiàng)目的一套130平方米房屋，總價(jià)90.9萬(wàn)元。他當(dāng)場(chǎng)支付首付款50.9萬(wàn)元，占總價(jià)56%，用于結(jié)婚自住，且他和妻子名下無(wú)其他房產(chǎn)。同年5月，他收到入伙通知并實(shí)際入住，還繳了物業(yè)費(fèi)和維修基金。
但麻煩來(lái)了：房屋早在2014年就被抵押給銀行，后通過(guò)仲裁轉(zhuǎn)讓給高德思邁公司。2016年8月，法院查封了包括李俊房屋在內(nèi)的71套房產(chǎn)。高德思邁公司申請(qǐng)執(zhí)行，李俊提出異議，初裁支持中止執(zhí)行。高德思邁不服，提起執(zhí)行異議之訴。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大地林肯公司等進(jìn)入破產(chǎn)清算。
一審法院認(rèn)為，李俊購(gòu)房時(shí)房屋已有抵押，且他未盡審查義務(wù)，不是善意第三人。根據(jù)《物權(quán)法》，抵押權(quán)優(yōu)于物權(quán)期待權(quán)。即使李俊支付大部分款項(xiàng)，也無(wú)法對(duì)抗高德思邁的優(yōu)先受償權(quán)。一審準(zhǔn)許執(zhí)行李俊房屋，撤銷(xiāo)中止執(zhí)行的裁定。
李俊上訴，理由包括：購(gòu)房是剛需，自住無(wú)其他房；開(kāi)發(fā)商售房有過(guò)錯(cuò)；破產(chǎn)程序應(yīng)中止訴訟。
湖北省高院二審改判，撤銷(xiāo)一審判決，駁回高德思邁請(qǐng)求。關(guān)鍵理由：李俊符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條“三要件”——查封前簽訂有效合同、用于居住且無(wú)其他房、支付超50%款項(xiàng)。他的物權(quán)期待權(quán)足以排除執(zhí)行。
二審強(qiáng)調(diào)，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，消費(fèi)者交付大部分購(gòu)房款后，工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。這意味著購(gòu)房者權(quán)益高于抵押權(quán)和建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。高德思邁的抵押權(quán)雖合法，但不能侵害無(wú)辜購(gòu)房者的剛需權(quán)益。
關(guān)于破產(chǎn)，二審認(rèn)為執(zhí)行異議之訴獨(dú)立于破產(chǎn)程序，不需中止審理。破產(chǎn)管理人已參與，本案繼續(xù)推進(jìn)有助于確認(rèn)財(cái)產(chǎn)范圍。
1. 買(mǎi)受人排除執(zhí)行的三要件：合同合法、用于自住無(wú)他房、付款超50%。滿(mǎn)足即可對(duì)抗抵押權(quán)，保護(hù)剛需購(gòu)房者。
2. 權(quán)益優(yōu)先順序：消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán) > 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán) > 抵押權(quán)。這體現(xiàn)了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對(duì)購(gòu)房者的傾斜保護(hù)。
3. 善意第三人認(rèn)定：購(gòu)房時(shí)可查詢(xún)房產(chǎn)信息，若疏忽審查義務(wù)，可能喪失善意取得保護(hù)。但本案重點(diǎn)在執(zhí)行異議，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
4. 破產(chǎn)影響：根據(jù)《破產(chǎn)法》第20條，已開(kāi)始訴訟繼續(xù)進(jìn)行，不自動(dòng)中止。執(zhí)行異議有助于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)界定。
5. 在建工程抵押轉(zhuǎn)化：竣工后未重新登記不消滅抵押權(quán)，但不影響買(mǎi)受人排除執(zhí)行的權(quán)益。
這個(gè)案例告訴我們，買(mǎi)房雖是民生大事，但開(kāi)發(fā)商債務(wù)隱患隨時(shí)可能波及無(wú)辜者。建議購(gòu)房前查詢(xún)房產(chǎn)登記、抵押信息；支付大額款項(xiàng)后及時(shí)網(wǎng)簽備案；遇執(zhí)行異議，抓住“三要件”積極主張權(quán)益。法律站在消費(fèi)者一邊，但需我們警醒行動(dòng)。類(lèi)似糾紛頻發(fā)，及早咨詢(xún)律師，能避免血本無(wú)歸。
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