車位買受人權益優(yōu)先：最高法二審支持排除銀行抵押執(zhí)行

2026-02-03 小編 0 評論

案件背景：車位買賣引發(fā)的執(zhí)行糾紛

想象一下，您花錢買了小區(qū)車位，全款付清、鑰匙到手、車子停好，卻突然被告知車位被銀行抵押，面臨拍賣。這不是電影情節(jié)，而是真實發(fā)生在廣州天河區(qū)的一起糾紛。宋耘瑯女士于2016年5月與開發(fā)商廣州華駿實業(yè)有限公司簽訂《車位認購書》，支付38.5萬元全款，拿到發(fā)票和收樓通知，并實際占有使用車位。然而，同年7月，開發(fā)商將該車位抵押給甘肅銀行，用于擔保他人貸款。銀行勝訴后申請執(zhí)行，宋耘瑯提出執(zhí)行異議，引發(fā)一審、二審拉鋸戰(zhàn)，最終最高人民法院二審改判，支持她的權益。

一審法院觀點：抵押權優(yōu)先，買受人僅享債權

甘肅省高級人民法院一審認為，宋耘瑯雖支付全款并使用車位，但未辦理過戶登記，僅享有債權而非所有權。依據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第27條，銀行的抵押權作為擔保物權，具有優(yōu)先效力。除商品房消費者或工程價款優(yōu)先權外，一般買受人權益不能對抗抵押執(zhí)行。車位非商品房，宋耘瑯不屬于需保護的“消費者”，故不支持異議，繼續(xù)執(zhí)行車位。

二審翻盤：最高法認定買受人權益排除執(zhí)行

最高人民法院二審推翻一審，判決撤銷原判，駁回銀行請求。法院強調(diào)，執(zhí)行異議之訴需實質(zhì)審查各方權利效力。宋耘瑯符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條四個要件：查封前簽訂有效合同、支付全款、實際占有、無過錯登記。參照第29條，法院從四方面分析，支持其優(yōu)先權：

車位屬性特殊：車位雖非住宅，但系小區(qū)業(yè)主居住必要配套設施?！段餀喾ā返?4條及地方規(guī)定要求車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求。私家車時代，車位保障基本生活權益，類似于商品房消費者的居住保護。
在先權利保護：宋耘瑯2016年5月簽約、7月交付使用，早于銀行7月抵押。支付全款、實際占有，形成事實所有權外觀，具有公示效力。類似商品房預售例外，不以登記為唯一要件。
銀行注意義務缺失：《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權屬。調(diào)查顯示車位已使用，銀行明知卻未深查，存在過錯，導致沖突。
風險分配公平：開發(fā)商不誠信“先賣后抵”，買受人防范難，銀行作為專業(yè)機構有調(diào)查優(yōu)勢。宋耘瑯無過錯，其權益優(yōu)先，符合誠信公平原則。

法院澄清，宋耘瑯簽約時雖有案外抵押，但已涂銷，與銀行無關，不構成其過錯。