想象一下，你花近2000萬元買下商鋪，本以為是穩(wěn)賺的投資，卻突然卷入開發(fā)商與施工方的債務(wù)糾紛。江西四平集團(tuán)有限公司（四平公司）就遇到了這種尷尬。2018年，四平公司從江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（海源公司）手中購買了位于上饒“龍湖灣”小區(qū)的4個商鋪，總價1900萬元，已支付1786萬元，外加后續(xù)20萬元用于接電。但海源公司欠中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（中鐵公司）工程款5.8億余元，中鐵公司憑借法院判決享有優(yōu)先受償權(quán)，將這些商鋪納入執(zhí)行范圍。四平公司提出異議，要求中止執(zhí)行，一審、二審法院卻支持繼續(xù)執(zhí)行。這起執(zhí)行異議之訴，折射出法律如何平衡債權(quán)人與買受人權(quán)益。
2012年，海源公司與中鐵公司簽訂“龍湖灣”小區(qū)建設(shè)工程合同，后因糾紛，2017年江西高院判決解除合同，海源公司需支付中鐵公司工程款5858萬元，并確認(rèn)中鐵公司在包括案涉商鋪在內(nèi)的95個商鋪上享有優(yōu)先受償權(quán)。最高法維持原判。2018年11月，執(zhí)行法院凍結(jié)海源公司財產(chǎn)，并于2019年3月14日實際查封這些商鋪。
在此之前，2018年10月，四平公司與海源公司簽訂預(yù)售合同，備案后支付大部分款項，并聲稱已接收鑰匙。2019年7月，三方協(xié)議顯示房產(chǎn)尚未通電，水電問題直到那時才解決。2022年，海源公司出具交付證明，但法院質(zhì)疑其真實性，因為海源公司作為被執(zhí)行人，與四平有利害關(guān)系，且未到庭應(yīng)訴。
1. 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)勢地位：根據(jù)《合同法》第286條和最高法批復(fù)，承包人（如中鐵公司）對工程款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他一般債權(quán)。這是一種法定優(yōu)先權(quán)，在執(zhí)行中，案外人（如四平公司）的普通債權(quán)難以對抗。除非法律另有規(guī)定，否則異議不予支持（《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條）。
2. 買受人排除執(zhí)行的嚴(yán)格要件：四平公司需證明符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條：查封前簽訂有效合同、合法占有、支付全部或部分價款（剩余交付法院）、非自身原因未過戶。但法院認(rèn)定：四平公司未付清1900萬元全款（剩余114萬元），且證據(jù)不足以證明查封前持續(xù)合法占有——交付證明可疑，2019年7月協(xié)議顯示房產(chǎn)仍無電。此外，商鋪系投資性、非居住用，故不適用第29條的消費者保護(hù)（需用于居住且無其他住房）。
3. 舉證責(zé)任與證據(jù)審查：買受人承擔(dān)證明責(zé)任（民訴法解釋第309條）。海源公司的交付證明因利害關(guān)系不被采信，強(qiáng)調(diào)證據(jù)需客觀、持續(xù)。法院還駁斥四平公司“無過錯買受人”和“中鐵未保全財產(chǎn)”的辯解，這些不影響要件審查。
4. 物權(quán) vs 債權(quán)的界限：未登記，所有權(quán)仍屬海源公司，四平僅享物權(quán)期待權(quán)（《物權(quán)法》第9條）。優(yōu)先權(quán)優(yōu)于期待權(quán)，除非是交付大部分款項的消費者。
最高法二審維持一審判決，繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。四平公司上訴失敗，承擔(dān)雙審訴訟費27萬余元。裁判強(qiáng)調(diào)，優(yōu)先受償權(quán)維護(hù)建筑業(yè)鏈條穩(wěn)定，但消費者例外僅限生存權(quán)保護(hù)，不擴(kuò)展至投資商鋪。這提醒購房者：簽約后盡快支付全款、辦理過戶，并保留占有證據(jù)（如水電開通記錄）。對債權(quán)人，及早保全財產(chǎn)可避免類似糾紛。案件雖遺憾，卻劃清了法律紅線：普通買受人權(quán)益雖重要，但無法凌駕法定優(yōu)先權(quán)。
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