1995年，陳思華借用重慶華聯(lián)鞋業(yè)公司名義，與重慶金崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買位于重慶江北區(qū)金崗大廈的三套房屋（9層E號、F號及31-32層C號）。合同備案登記在公司名下，但實(shí)際資金和使用權(quán)歸陳思華。多年后，房屋因歷史遺留問題未過戶。2017年，四川英祥實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司恢復(fù)執(zhí)行金崗地產(chǎn)的債務(wù)，查封了這些房屋。陳思華提起執(zhí)行異議之訴，要求排除執(zhí)行。一審法院認(rèn)為陳思華非合同當(dāng)事人，駁回其請求。二審中，最高人民法院改判，支持陳思華的權(quán)益。
本案核心是判斷陳思華是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條，即在查封前簽訂合法有效書面買賣合同、支付全部價款、合法占有房屋，且未過戶非自身原因。英祥實(shí)業(yè)公司主張合同主體是公司，陳思華無權(quán)；陳思華則強(qiáng)調(diào)實(shí)際出資和使用。
合同主體與真實(shí)性：二審法院分析合同雖名義上為公司，但首部和落款均有陳思華簽名，貸款合同、公證文書及調(diào)解書均指向陳思華個人。華聯(lián)鞋業(yè)公司未異議陳思華行使權(quán)利，且無證據(jù)證明虛假。法院認(rèn)定陳思華為實(shí)際買受人，合同簽訂于1995年，遠(yuǎn)早于2017年查封。
價款支付：雖首付款憑證缺失，但1997年貸款時開發(fā)商仍提供擔(dān)保，可推定已付。陳思華以個人名義貸款166萬元，并于2010年還清，解除抵押。無證據(jù)證明交易虛假，故認(rèn)定全部價款在查封前付清。
房屋占有：陳思華提交維修基金、租賃委托書、物業(yè)說明等證據(jù)，證明長期占有并出租。結(jié)合申請辦證行為，認(rèn)定合法占有。
未過戶原因：金崗大廈系歷史遺留“爛尾樓”，消防、規(guī)劃問題導(dǎo)致延誤。2015年法院調(diào)解要求過戶，但因查封中斷，非陳思華過錯。
此案強(qiáng)調(diào)，在借名買房中，實(shí)際出資人可通過公證、調(diào)解書、貸款記錄等證據(jù)主張權(quán)益。法院采用民事訴訟“高度蓋然性”證明標(biāo)準(zhǔn)，支持排除執(zhí)行。購房人應(yīng)及時備案、保存憑證，避免執(zhí)行風(fēng)險。英祥實(shí)業(yè)公司的鑒定申請被駁，因無初步證據(jù)推翻公證和調(diào)解書。該判決保護(hù)了善意購房人，提醒債權(quán)人在執(zhí)行中需核實(shí)財(cái)產(chǎn)真實(shí)歸屬。
（本解讀基于最高法（2019）最高法民終555號判決，供參考，非法律意見）
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