想象一下，你花重金買了商鋪，辦理了預(yù)告登記，本以為房產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)在手，卻突然被法院查封，用于償還開發(fā)商欠施工方的工程款。這不是小說情節(jié)，而是真實發(fā)生在江西上饒的糾紛。楊華東于2015年與江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，購買兩間商鋪，總價約116萬元。他支付了全款，并辦理了預(yù)告登記，還在2017年實際使用了房產(chǎn)。
麻煩源于海源公司欠中鐵建設(shè)集團有限公司工程款。中鐵公司勝訴后申請執(zhí)行，法院于2019年查封了包括楊華東商鋪在內(nèi)的95個商鋪。楊華東提出異議，要求排除執(zhí)行，但一二審法院均不支持。最高人民法院在二審中維持原判，核心理由是中鐵公司的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于楊華東的預(yù)告登記權(quán)益。
法院查明，楊華東的商鋪屬于商業(yè)用房，非用于居住。2015年合同簽訂、備案、預(yù)告登記均在查封前完成，他也支付了全部價款并占有房產(chǎn)。但這些不足以對抗中鐵公司的優(yōu)先權(quán)。生效判決確認，中鐵公司在工程款5858萬元范圍內(nèi)，對這些商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。
一審法院認為，楊華東僅享有物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)上是債權(quán)，不能優(yōu)于法定優(yōu)先權(quán)。二審最高法進一步強調(diào)，預(yù)告登記（《物權(quán)法》第20條）是為保障將來物權(quán)而設(shè)，僅限制處分行為，不產(chǎn)生物權(quán)效力。它不能對抗擔(dān)保物權(quán)或建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)（《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條）。
1. 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的強勢地位：根據(jù)《合同法》第286條和最高法批復(fù)，施工方對已建工程的價款優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。這是一種法定優(yōu)先權(quán)，無需登記或占有，即可對抗一般買受人。法院強調(diào)，只有法律明確例外時才能排除，如保護消費者。
2. 預(yù)告登記的局限性：《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第30條支持預(yù)告登記人排除執(zhí)行，但前提是符合物權(quán)登記條件且無優(yōu)先權(quán)沖突。本案中，工程2021年7月竣工驗收備案，楊華東未在3個月內(nèi)申請登記，預(yù)告失效。更重要的是，它不能對抗優(yōu)先受償權(quán)。
3. 消費者例外不適用商業(yè)房：第29條規(guī)定，用于居住且無其他住房、支付超50%價款的買受人可排除執(zhí)行。但楊華東的商鋪是投資性商業(yè)用房，不屬消費者范疇。即使符合第28條（查封前合同、占有、付全款、非自身原因未過戶），也無法對抗優(yōu)先權(quán)。
4. 舉證責(zé)任與占有認定：楊華東需證明所有要件，但法院認為海源公司出具的交房說明和物業(yè)費收據(jù)不足以證實持續(xù)占有至查封前。中鐵公司是否配合驗收不影響楊華東權(quán)益排序。
此案提醒預(yù)售購房者，尤其是商業(yè)房買家：預(yù)告登記雖保全債權(quán)，但遇工程糾紛時易被優(yōu)先權(quán)壓制。建議及早辦理產(chǎn)權(quán)登記，關(guān)注開發(fā)商與施工方關(guān)系。若是居住用房，確保符合消費者條件可獲更多保護?？傮w上，法院維護了工程款優(yōu)先原則，平衡了各方利益，避免濫用例外損害施工方權(quán)益。
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