想象一下，你辛辛苦苦攢錢買房，入住多年后，突然被告知房子要被法院拍賣抵債。這不是電影情節(jié)，而是真實發(fā)生在黑龍江的糾紛。中建二局四公司作為建筑承包商，與房地產(chǎn)開發(fā)商日出康城公司因工程款欠付打官司，最終勝訴并查封了包括呂桂艷所購房屋在內(nèi)的多套房產(chǎn)。呂桂艷作為普通購房者，于2012年簽訂認購協(xié)議，支付首付款并入住，卻面臨房屋被執(zhí)行的風險。她提出執(zhí)行異議，引發(fā)這場“優(yōu)先權(quán)”對決。
2012年8月，呂桂艷與日出康城公司簽訂《認購協(xié)議》，購買哈爾濱天悅國際小區(qū)一處房屋，總價約44.25萬元。她當場支付首付款14.25萬元，剩余部分計劃通過銀行按揭貸款。但因開發(fā)商原因，貸款未能辦理。呂桂艷于2014年入住房屋，并支付水電物業(yè)等費用。2015年，法院因中建二局四公司的保全申請查封了該房屋，包括呂桂艷的房產(chǎn)。
工程款糾紛判決生效后，中建二局四公司申請執(zhí)行，呂桂艷提出異議。一審法院中止執(zhí)行，中建上訴至最高法。呂桂艷提交付款憑證、收據(jù)、入住證明等證據(jù)，證明她已支付全部房款（2019年補交尾款30萬元），房屋用于自住，且名下無其他房產(chǎn)。
本案核心在于呂桂艷是否享有“足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益”。最高法參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條，審查三要件：
更關(guān)鍵的是，《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第2條規(guī)定，消費者支付大部分款項后，承包人優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。這體現(xiàn)了消費者物權(quán)期待權(quán)的特別保護，優(yōu)先于一般工程優(yōu)先權(quán)和買受人權(quán)益。
最高法駁回中建上訴，維持一審判決，支持呂桂艷異議。房屋免于執(zhí)行。這提醒購房者：簽訂協(xié)議時注意合同要素，保留付款證據(jù)；遇查封，及時提異議。開發(fā)商債務(wù)不應(yīng)輕易轉(zhuǎn)嫁消費者，法律傾斜保護“剛需”購房者。但若補款涉嫌惡意，法院將從嚴審查。
此案強化了《民事訴訟法》第227條及相關(guān)解釋的應(yīng)用，平衡債權(quán)人與消費者利益。普通讀者可借鑒：買房不止看合同，更要懂權(quán)益優(yōu)先順位。
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