在城市停車位緊缺的時(shí)代，購買小區(qū)車位已成為許多業(yè)主的剛需。但當(dāng)開發(fā)商“一賣二抵”時(shí)，買受人與銀行的權(quán)利沖突如何解決？最高人民法院（2022）最高法民終95號判決，為我們提供了一個(gè)典型案例。郭希購買車位后，銀行抵押該車位執(zhí)行債務(wù)，她提出異議，最終勝訴。這起執(zhí)行異議之訴，揭示了不動(dòng)產(chǎn)買賣中在先權(quán)利的保護(hù)機(jī)制。
2016年6月，郭希與廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂車位買賣合同，支付36.8萬元全款，并實(shí)際占有使用該地下車位。一個(gè)月后，華駿公司將該車位抵押給甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場支行），擔(dān)?？傤~近6億元。2019年，銀行勝訴并申請執(zhí)行，法院查封車位。郭希提出執(zhí)行異議，一審法院不支持，二審最高法改判支持郭希排除執(zhí)行。
1. 車位的特殊屬性：住房必要配套設(shè)施
車位雖非住宅，但依《物權(quán)法》第74條和地方規(guī)定，首先滿足業(yè)主需要，具有保障居住權(quán)益的功能。最高法認(rèn)定，郭希作為小區(qū)業(yè)主，購買車位系生活必需，與商品房消費(fèi)者權(quán)益類似，享有特別保護(hù)。2. 在先權(quán)利優(yōu)先：買受人占有使用對抗抵押
郭希簽訂合同、付全款、實(shí)際占有，在抵押前完成主要義務(wù)。其權(quán)利接近所有權(quán)，具有公示效力。參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條、29條，在先占有優(yōu)于在后抵押，銀行不能對抗。3. 銀行注意義務(wù)：未盡職調(diào)查有過錯(cuò)
《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權(quán)屬及使用狀態(tài)。銀行調(diào)查顯示車位“處于使用狀態(tài)”，卻未進(jìn)一步核實(shí)，存在過錯(cuò)。金融機(jī)構(gòu)有風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)勢，應(yīng)承擔(dān)注意義務(wù)。4. 適用規(guī)則：參照執(zhí)行異議規(guī)定實(shí)質(zhì)審查
雖抵押權(quán)優(yōu)先（《執(zhí)行異議規(guī)定》第27條），但結(jié)合民法典及會(huì)議紀(jì)要，法院實(shí)質(zhì)判斷權(quán)益效力。郭希無過錯(cuò)，未過戶非其責(zé)，權(quán)利排除執(zhí)行。此案強(qiáng)調(diào)，在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買受人應(yīng)盡快辦理過戶，但占有使用也能提供保護(hù)。開發(fā)商誠信缺失是根源，銀行需加強(qiáng)盡調(diào)。普通讀者購房車位時(shí)，可通過網(wǎng)簽、公證降低風(fēng)險(xiǎn)。最高法判決維護(hù)公平，平衡債權(quán)人與消費(fèi)者權(quán)益，推動(dòng)市場誠信。
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