想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，全款付清、鑰匙到手、車子停好，卻突然被告知車位要被銀行拍賣抵債。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在廣州的一起糾紛。最高人民法院（2022）最高法民終91號(hào)民事判決，為我們揭示了車位買受人如何在抵押權(quán)執(zhí)行中保護(hù)自身權(quán)益。讓我們一探究竟。
2016年5月，丘智超和丘阜與開發(fā)商廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂《裕富車位認(rèn)購書》，購買位于廣州市天河區(qū)的一處地下車位，面積12.74平方米，價(jià)格約38.7萬元。他們迅速支付全款38萬元，并從當(dāng)月起實(shí)際占有使用車位，甚至簽訂物業(yè)協(xié)議、繳納維修基金，一切像正常業(yè)主一樣。
沒想到，僅僅一個(gè)月后，華駿公司將這處車位抵押給甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場支行），擔(dān)保一筆巨額貸款。2019年，銀行勝訴后申請執(zhí)行，法院查封了車位。丘智超、丘阜提出執(zhí)行異議，稱自己是合法買受人，要求排除執(zhí)行。一審法院支持銀行，二審最高法卻逆轉(zhuǎn)，支持買受人。
一審法院認(rèn)為，車位不是商品房，買受人不屬于受特別保護(hù)的“消費(fèi)者”。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第27條，銀行的抵押權(quán)優(yōu)先，買受人的權(quán)益僅為債權(quán)，無法排除執(zhí)行。
二審最高法不同意這種觀點(diǎn)。法院強(qiáng)調(diào)，雖然車位非住宅，但它是小區(qū)業(yè)主居住的必要配套設(shè)施，具有保障基本生活權(quán)益的屬性。參考《物權(quán)法》第74條和地方規(guī)定，車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需求。買受人已符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條四個(gè)要件：簽訂合法合同、支付全款、實(shí)際占有、無過錯(cuò)未過戶。因此，他們的權(quán)益接近完整所有權(quán)，能排除抵押執(zhí)行。
1. 車位的特殊屬性：居住權(quán)益延伸
最高法指出，車位雖不等于商品房，但依附于住宅，滿足業(yè)主停車需求。在私家車時(shí)代，它是生活必需。九民會(huì)議紀(jì)要第126條雖限商品房消費(fèi)者，但車位買受人作為業(yè)主，其權(quán)益類似受《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條保護(hù)的居住權(quán)。
2. 在先權(quán)利保護(hù)：占有公示效力
買受人2016年5月先購買、交付使用，銀行7月后抵押?！段餀?quán)法》第190條（現(xiàn)《民法典》第405條）規(guī)定，在先占有對抗在后抵押。買受人已履行主要義務(wù)，取得事實(shí)所有權(quán)，登記僅為公示，不以其為生效要件（參考《物權(quán)法》第142條例外）。
3. 銀行注意義務(wù)：盡職調(diào)查缺失
《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權(quán)屬和價(jià)值。銀行調(diào)查顯示車位“處于使用狀態(tài)”，卻未進(jìn)一步核實(shí)占有人，存在過錯(cuò)。相比買受人被動(dòng)地位，銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)有調(diào)查優(yōu)勢，應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
4. 公平原則：防范開發(fā)商不誠信
開發(fā)商“先賣后抵”違背誠信，買受人無過錯(cuò)。最高法綜合判斷，支持買受人排除執(zhí)行，糾正一審錯(cuò)誤。
此案提醒購房者：車位買賣雖常見，但登記滯后易生糾紛。建議盡快辦理過戶、網(wǎng)簽備案。銀行需加強(qiáng)盡調(diào)，開發(fā)商誠信經(jīng)營。最高法判決強(qiáng)化了弱勢方保護(hù)，體現(xiàn)了“以人為本”的司法精神。如果你正面臨類似問題，不妨咨詢專業(yè)律師，守護(hù)權(quán)益。
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