2013年至2015年，萬建明夫婦與江西海源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合同，購買了位于上饒市“龍湖灣”小區(qū)的12間商業(yè)商鋪，總價(jià)款約514萬元。他們已支付全部價(jià)款，但因開發(fā)商資金問題，商鋪未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未交付使用。2017年，法院判決海源公司向施工方中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司支付工程款逾5858萬元，并確認(rèn)中鐵建設(shè)享有優(yōu)先受償權(quán)。2019年，法院查封了包括這些商鋪在內(nèi)的房產(chǎn)，萬建明夫婦提出執(zhí)行異議，稱其物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。一審、二審法院均支持中鐵建設(shè)的訴求，準(zhǔn)許執(zhí)行。
本案核心爭議在于執(zhí)行異議之訴中，買受人的權(quán)利能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）進(jìn)行審理。
此外，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)者交付大部分款項(xiàng)后，工程款優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。但這僅限居住需求，本案不符。
一審法院認(rèn)定，萬建明夫婦的權(quán)益無法排除執(zhí)行，二審最高法維持原判。理由是：物權(quán)期待權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但次于工程款優(yōu)先權(quán)；商鋪非居住用，不享第29條保護(hù)。法院還駁回了上訴人關(guān)于中鐵建設(shè)“惡意”不配合驗(yàn)收的指責(zé)，認(rèn)為工程未竣工主因是開發(fā)商資金斷裂。
此案提醒購房者，尤其是商業(yè)房產(chǎn)買家：簽訂合同后盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記，避免開發(fā)商債務(wù)波及。優(yōu)先權(quán)順位中，工程款債權(quán)強(qiáng)勢，若房產(chǎn)用于投資而非自住，異議成功率低。建議在購房時(shí)審查開發(fā)商財(cái)務(wù)，選擇信譽(yù)良好的項(xiàng)目，并保留支付憑證以主張權(quán)利。
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