在甘肅慶陽，一套位于世紀城1號公寓的商用房屋引發(fā)了多方糾紛。開發(fā)商誠鑫公司因資金短缺，用已建房屋抵頂施工方華廈公司的工程款，轉手給邵云星。隨后，邵云星將房屋賣給劉東升，劉東升又轉賣給丑建偉。丑建偉支付了510萬元購房款，并實際占有房屋用于辦公多年。然而，博華公司因與誠鑫公司的房屋買賣合同糾紛，獲得1200萬元判決并申請強制執(zhí)行，法院查封了包括丑建偉房屋在內的多處房產。丑建偉作為案外人提出執(zhí)行異議，主張自己是善意買受人，應排除執(zhí)行。
一審法院支持丑建偉，認定其與誠鑫公司簽訂有效買賣合同，已付清價款，且占有房屋，未過戶非其過錯，判決不得執(zhí)行該房屋。二審法院推翻一審，認為丑建偉的合同真實性存疑、價款支付證據不足、未盡注意義務，自擔風險，最終駁回其請求。丑建偉不服，向最高法申請再審。
最高人民法院提審后，重點審查《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定的四要件：查封前簽訂有效書面合同、占有房屋、支付全部價款、非自身原因未過戶。
第一，合同效力：最高法確認劉東升與丑建偉的《協議書》合法有效，雖劉東升無產權，但不影響買賣關系。誠鑫公司后與丑建偉簽訂《商品房買賣合同》，系協助前手履行義務，合同于查封前成立，真實有效。
第二，價款支付：丑建偉向劉東升支付510萬元，包括180萬元借款本息抵扣（劉東升自認有效）和多次匯款。最高法糾正二審對證據證明力的否定，認定支付全部價款。剩余10萬元在再審中補繳。
第三，占有房屋：各方無異議，丑建偉自2016年起實際占有至今。
第四，未過戶原因：房屋項目至2021年11月才竣工驗收，具備過戶條件前無法辦理。丑建偉無怠于主張權利，過錯不在其身。
最高法撤銷二審，維持一審，保護丑建偉權益。本案強調，在連環(huán)買賣中，善意買受人權益優(yōu)先于普通債權；合同相對性原則下，后手合同可確認前手交易；客觀條件未成就時，買受人無需承擔過錯。提醒購房者注意產權審查，但善意占有并付清價款者，受法律充分保護，避免強制執(zhí)行風險。
成為第一個評論者