想象一下，你花錢買了小區(qū)車位，用了好幾年，突然銀行要拿走拍賣抵債。這不是電影情節(jié)，而是真實(shí)發(fā)生在廣州天河區(qū)的一起糾紛。最高人民法院的最新判例（2022）最高法民終80號(hào)，給出了明確答案：作為小區(qū)的業(yè)主，你買的車位權(quán)利往往能對(duì)抗后來(lái)的銀行抵押權(quán)。今天，我們來(lái)解讀這個(gè)案例，幫你了解法律怎么保護(hù)你的權(quán)益。
2016年5月，李奕成與開發(fā)商廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》，買下位于廣州市天河區(qū)裕景公寓負(fù)一層24號(hào)車位，支付了28.8萬(wàn)元全款，并從那時(shí)起實(shí)際占有使用，一直停放車輛。車位是小區(qū)住宅的配套設(shè)施，李奕成作為業(yè)主，用它滿足日常停車需求。
兩個(gè)月后，2016年7月，甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場(chǎng)支行）與華駿公司簽訂抵押合同，將包括這個(gè)車位在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保高達(dá)5.99億元的貸款。抵押登記也辦了。2019年，銀行勝訴，獲得優(yōu)先受償權(quán)，并申請(qǐng)執(zhí)行拍賣車位。李奕成提出執(zhí)行異議，稱自己有權(quán)排除執(zhí)行。
一審法院（甘肅高院）認(rèn)為，車位不是商品房，李奕成只是普通買受人，不能對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第27條，支持銀行繼續(xù)執(zhí)行車位。
李奕成上訴到最高法。二審法院推翻一審，認(rèn)定李奕成勝訴！理由是：車位雖非住宅，但屬于《物權(quán)法》第74條規(guī)定的“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，必須首先滿足業(yè)主需要。它是住房的必要配套，具有保障居住權(quán)益的屬性，類似于商品房的延伸保護(hù)。
法院還查明，李奕成在抵押前已支付全款、實(shí)際占有，無(wú)過(guò)錯(cuò)辦理過(guò)戶。銀行在設(shè)定抵押時(shí)，知道車位“處于使用狀態(tài)”，卻未進(jìn)一步調(diào)查是否存在在先權(quán)利，違反了《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》的審查義務(wù)。結(jié)果，買受人的在先權(quán)利優(yōu)先，排除銀行抵押執(zhí)行。
1. 車位的特殊屬性：車位不是普通不動(dòng)產(chǎn)，而是小區(qū)業(yè)主居住權(quán)的“必要設(shè)施”。參考《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條的精神，保護(hù)類似于商品房消費(fèi)者的權(quán)益。即使不是商品房買受人，如果用于居住配套，也可適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條，排除執(zhí)行。
2. 在先權(quán)利優(yōu)先：買受人簽訂合法合同、付清款項(xiàng)、實(shí)際占有使用，即取得事實(shí)所有權(quán)外觀，對(duì)抗后設(shè)抵押。類似于租賃對(duì)抗抵押的規(guī)則（《民法典》第405條），占有有公示效力。
3. 銀行的注意義務(wù)：金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押時(shí)，必須嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬和現(xiàn)狀。明知車位被使用卻不查，存在過(guò)錯(cuò)。買受人防范“一車二賣”風(fēng)險(xiǎn)較弱，銀行有調(diào)查優(yōu)勢(shì)，公平原則下應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
4. 適用規(guī)則：案件發(fā)生在《民法典》施行前，適用當(dāng)時(shí)法律。但二審強(qiáng)調(diào)實(shí)質(zhì)審理，綜合判斷權(quán)利效力，不限于形式登記。
這個(gè)判例告訴我們，買車位時(shí)要盡快網(wǎng)簽、備案，甚至公證，避免開發(fā)商“先賣后抵”。如果遇執(zhí)行異議，證明支付全款、占有使用、無(wú)過(guò)錯(cuò)，就能爭(zhēng)取優(yōu)先權(quán)。銀行和開發(fā)商也需誠(chéng)信，防范糾紛。類似案例越來(lái)越多，保護(hù)業(yè)主停車權(quán)已成為司法趨勢(shì)。如果你正面臨車位糾紛，不妨咨詢律師，參考此判例維護(hù)權(quán)益。
本文基于最高法公開文書解讀，僅供參考，不構(gòu)成法律意見。
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