想象一下，你辛辛苦苦買了個(gè)小區(qū)車位，用來(lái)停自家車，付清了所有錢，還實(shí)際在使用。可突然有一天，銀行因?yàn)殚_發(fā)商欠債，要拍賣你的車位來(lái)還貸。這聽起來(lái)像噩夢(mèng)，卻真實(shí)發(fā)生在蔣圭身上。最高人民法院的最新判決，讓這個(gè)故事有了轉(zhuǎn)折：買受人的權(quán)益可以優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。這起案件（2022）最高法民終100號(hào)，不僅保護(hù)了蔣圭的合法權(quán)益，還為類似糾紛提供了指導(dǎo)。
2016年5月，蔣圭與開發(fā)商廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂車位認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買位于廣州市天河區(qū)裕景大廈的一個(gè)地下車位，價(jià)格38萬(wàn)元。她很快支付了定金和首付款，通過(guò)貸款補(bǔ)齊余款，同年6月付清全部款項(xiàng)。開發(fā)商交付車位后，蔣圭實(shí)際占有使用至今，并收到發(fā)票和收樓通知。
沒想到，僅僅幾天后，華駿公司就把這個(gè)車位抵押給了甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場(chǎng)支行），擔(dān)保一筆巨額貸款。2018年，銀行勝訴，獲得優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行過(guò)程中，銀行申請(qǐng)拍賣車位，蔣圭提出異議：我才是合法買受人，為什么要執(zhí)行？
一審法院認(rèn)為，車位不是商品房，蔣圭的權(quán)益無(wú)法對(duì)抗銀行抵押權(quán)，支持銀行執(zhí)行。二審中，最高法推翻了這一判決，認(rèn)定蔣圭的權(quán)益足以排除執(zhí)行。
最高法判決的核心在于四個(gè)方面，結(jié)合《物權(quán)法》和執(zhí)行異議規(guī)定，專業(yè)卻易懂：
1. 車位是住房的必要配套，具有居住屬性。 雖然車位不是住宅，但《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。廣州市相關(guān)規(guī)定也強(qiáng)調(diào)，車位依附于商品房，保障業(yè)主基本生活權(quán)益。蔣圭作為小區(qū)業(yè)主，購(gòu)買車位用于停放車輛，類似于消費(fèi)者購(gòu)買商品房的居住需求，值得特別保護(hù)。這不同于一般不動(dòng)產(chǎn)買賣。
2. 買受人在先，權(quán)利優(yōu)于抵押。 蔣圭在2016年5月簽訂合同、6月付清款項(xiàng)、7月實(shí)際占有，早于銀行7月4日的抵押登記。她已履行主要義務(wù)，取得事實(shí)上的所有權(quán)外觀。法院參照《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條（合法合同、付清價(jià)款、實(shí)際占有、無(wú)過(guò)錯(cuò)），認(rèn)定其權(quán)益接近完整所有權(quán)。在先占有具有公示效力，后設(shè)抵押不能對(duì)抗。
3. 銀行未盡注意義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)。 《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》要求銀行審查抵押物權(quán)屬和價(jià)值。銀行調(diào)查顯示，小區(qū)車位“處于使用狀態(tài)”，卻未進(jìn)一步核實(shí)蔣圭的權(quán)利，直接辦理抵押。法院認(rèn)為，這違反了防范風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)，尤其在開發(fā)商“一賣二抵”的常見背景下。
4. 公平原則下，銀行有優(yōu)勢(shì)防范風(fēng)險(xiǎn)。 買受人如蔣圭難以控制開發(fā)商違約，銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，有調(diào)查便利。判決強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信原則，優(yōu)先保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的在先權(quán)利人，避免不公。
最高法撤銷一審判決，駁回銀行請(qǐng)求，訴訟費(fèi)由銀行承擔(dān)。這意味著蔣圭的異議成立，車位免于執(zhí)行。
對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，啟示是：在買車位時(shí)，盡快辦理過(guò)戶登記，避免“先交付后登記”的風(fēng)險(xiǎn)。如果遇到類似糾紛，可引用《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條，強(qiáng)調(diào)占有使用和無(wú)過(guò)錯(cuò)。銀行和開發(fā)商需加強(qiáng)盡職調(diào)查，防范“一房二賣”。這個(gè)判例強(qiáng)化了對(duì)消費(fèi)者居住權(quán)益的保護(hù)，尤其在城市停車位緊缺的時(shí)代，值得關(guān)注。
成為第一個(gè)評(píng)論者