張福海于2011年與遼寧宏緣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《團(tuán)購協(xié)議》，支付27.2萬元預(yù)付款，約定購買沈陽一商品房項(xiàng)目。但后續(xù)協(xié)議中出現(xiàn)“本金”“利息”等表述，宏緣公司按24%年利率支付利息。2014年，沈陽農(nóng)村商業(yè)銀行大東支行因借款糾紛申請法院查封該房屋。張福海提出執(zhí)行異議，主張房屋歸其所有，排除強(qiáng)制執(zhí)行。一審、二審法院均駁回其請求，認(rèn)定其權(quán)益不足以排除執(zhí)行。
張福海認(rèn)為《2011年團(tuán)購協(xié)議》是合法商品房買賣合同，已全額支付款項(xiàng)，且用于居住。但法院審查發(fā)現(xiàn)，該協(xié)議僅約定面積、單價(jià)，總價(jià)27.2萬元，無具體房源信息，不符合商品房買賣合同要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，初步意向協(xié)議不成立買賣關(guān)系。
相反，協(xié)議中高額利息約定、谷實(shí)（宏緣關(guān)聯(lián)人）轉(zhuǎn)賬利息、放棄選房及后續(xù)《返款確認(rèn)書》《延期協(xié)議》，證明實(shí)質(zhì)為借款。張福海支付款項(xiàng)后，宏緣未按時返還本息，后通過《選房協(xié)議》將欠款轉(zhuǎn)化為房款。這不是普通購房，而是借款轉(zhuǎn)化，類似于“以房抵債”。
本案適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（執(zhí)行異議規(guī)定）第28條和第29條。第28條要求查封前簽訂書面合同、合法占有、支付價(jià)款、非自身原因未過戶。張福海的正式《商品房買賣合同》簽訂于2014年11月7日，查封后（2014年10月23日），不符合。
第29條針對商品房消費(fèi)者，需查封前合同、用于居住且名下無其他住房、支付超50%價(jià)款。張福海名下有247平方米住宅（2014年6月登記），且購房非生存需要，而是無奈抵債，不屬優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者。法院強(qiáng)調(diào)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗交付大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者，但張福海不符。
最高法院維持一審，駁回上訴。張福海需承擔(dān)訴訟費(fèi)。銀行抵押權(quán)優(yōu)先，房屋可強(qiáng)制執(zhí)行。
此案提醒：團(tuán)購協(xié)議易被認(rèn)定借款，購房者須確保合同明確房源、實(shí)質(zhì)消費(fèi)目的。執(zhí)行中，查封前權(quán)益優(yōu)先，但名下多房或非居住目的難獲保護(hù)。建議咨詢律師，防范“借款變購房”風(fēng)險(xiǎn)。
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