想象一下，你花了大價(jià)錢買了小區(qū)車位，付清款項(xiàng)并開始使用，卻突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商把車位抵押給了銀行，銀行要拍賣變現(xiàn)。這聽起來像噩夢(mèng)，但最高人民法院最近的一則判決，給出了保護(hù)買受人的希望。今天，我們來解讀（2022）最高法民終83號(hào)民事判決書，揭開車位買受人對(duì)抗銀行抵押權(quán)的法律秘密。
2016年6月，黃燕與廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買位于廣州市天河區(qū)的一個(gè)地下車位，面積10.76平方米，價(jià)款36.8萬元。她當(dāng)場(chǎng)付清全款，并實(shí)際占有使用車位。華駿公司還開了增值稅發(fā)票確認(rèn)交易。
僅僅13天后，2016年7月4日，甘肅銀行蘭州市興隴支行（后并入中央廣場(chǎng)支行）與華駿公司簽訂最高額抵押合同，將包括這個(gè)車位在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行，擔(dān)保一筆巨額授信業(yè)務(wù)。抵押登記也辦了。幾年后，銀行勝訴借款糾紛，申請(qǐng)執(zhí)行抵押物，包括黃燕的車位。
黃燕提出執(zhí)行異議，稱自己是合法買受人，要求排除執(zhí)行。一審法院支持銀行，認(rèn)定黃燕的權(quán)利不能對(duì)抗抵押權(quán)。但黃燕上訴到最高法，二審逆轉(zhuǎn)，支持了她的異議。
最高法判決的核心，是認(rèn)定黃燕對(duì)車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。判決忠實(shí)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡(jiǎn)稱“執(zhí)行異議規(guī)定”），并結(jié)合物權(quán)法和民法典精神，提煉出以下要點(diǎn)：
此案糾正了一審錯(cuò)誤，撤銷原判，駁回銀行請(qǐng)求。黃燕無需承擔(dān)訴訟費(fèi)，銀行全責(zé)。它提醒開發(fā)商誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，避免“一賣二抵”；銀行需加強(qiáng)盡職調(diào)查；買受人雖可安心，但最好盡快網(wǎng)簽、公證或過戶，降低風(fēng)險(xiǎn)。
在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)，這判決強(qiáng)化了對(duì)普通買受人的保護(hù)，平衡了債權(quán)人與物權(quán)人的利益。假如你遇到類似糾紛，執(zhí)行異議是有效武器，但需證明要件齊全。法律并非冰冷，關(guān)鍵看如何適用。
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