在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，如果開(kāi)發(fā)商欠工程款，法院執(zhí)行時(shí)購(gòu)房者的權(quán)益如何保障？本案源于云南潤(rùn)紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱潤(rùn)紅公司）開(kāi)發(fā)的扎西尚城項(xiàng)目。2015年，任周良夫婦與潤(rùn)紅公司簽訂商品房購(gòu)銷合同，購(gòu)買一間商鋪，全額支付21.8794萬(wàn)元購(gòu)房款，并通過(guò)委托代理招商合同獲得租金收益。但房屋未辦理登記手續(xù)。2016年，長(zhǎng)青建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)青公司）因工程款糾紛獲法院判決，享有優(yōu)先受償權(quán)，并查封包括該商鋪在內(nèi)的房產(chǎn)。任周良申請(qǐng)排除執(zhí)行，一審法院不支持，二審上訴至最高法。
核心問(wèn)題是，任周良的物權(quán)期待權(quán)能否對(duì)抗長(zhǎng)青公司的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。最高法分析，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條適用于一般不動(dòng)產(chǎn)買受人異議，條件包括查封前合法占有并支付全部?jī)r(jià)款；第二十九條則針對(duì)商品房消費(fèi)者，額外保護(hù)唯一住房等情形。
一審法院認(rèn)為，潤(rùn)紅公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，故直接適用第二十九條，且商鋪非唯一住房，不支持排除執(zhí)行。二審糾正：兩條規(guī)定競(jìng)合時(shí)，買受人可選擇適用第二十八條審查。任周良主張適用第二十八條，法院采納，認(rèn)為其已支付全款（項(xiàng)目部出具收據(jù)確認(rèn)）并間接占有房屋（通過(guò)租金收益）。
盡管適用第二十八條審查條件滿足，但最高法強(qiáng)調(diào)權(quán)利效力比較：商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)（第二十九條）優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)；但普通物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)，劣后于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條，申請(qǐng)執(zhí)行人（如長(zhǎng)青公司）的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先，除非法律另有規(guī)定。第二十八條不屬于“除外”情形，故任周良的異議不成立。
此外，法院澄清：工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)基于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，保護(hù)施工企業(yè)權(quán)益，但不無(wú)限擴(kuò)張。購(gòu)房者若為消費(fèi)者且房屋為唯一住房，可適用第二十九條排除執(zhí)行。本案商鋪性質(zhì)及非消費(fèi)者特殊保護(hù)，導(dǎo)致結(jié)果維持一審判決。
此判例提醒購(gòu)房者：簽訂合同后盡快辦理登記，避免“一房二賣”風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)商欠款糾紛中，普通買受人權(quán)益難敵工程優(yōu)先權(quán)。建議消費(fèi)者選擇商品住房項(xiàng)目，并關(guān)注《民法典》物權(quán)編關(guān)于期待權(quán)的規(guī)定。若遇類似執(zhí)行，及時(shí)提起異議之訴，選擇有利條款審查。案件受理費(fèi)由任周良負(fù)擔(dān)，終審判決2021年6月2日作出。
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