在城市小區(qū)里，物業(yè)費往往是業(yè)主和物業(yè)公司的“老大難”問題。一旦房屋使用受阻，業(yè)主就想拒繳費用，但法律怎么說？廣州中級人民法院最近的一則判決，給出了清晰答案。這起案件涉及廣州某粵科技設備有限公司（簡稱某粵公司）和廣東某園物業(yè)管理有限公司（簡稱某園公司）的物業(yè)費追繳糾紛，業(yè)主以服務瑕疵為由抗辯，最終敗訴。讓我們一起來剖析這個案例，看看業(yè)主的權利與義務如何平衡。
故事從2008年開始。某粵公司通過司法拍賣，以185萬元競得廣州市荔灣區(qū)“某某苑”小區(qū)某閣A幢501房，面積548平方米。同年，開發(fā)商金某某公司與某園公司簽訂前期物業(yè)管理合同，約定物業(yè)費標準為1.87元/平方米/月，每月繳費一次，逾期按每日1‰收取滯納金。這個合同對所有業(yè)主具有法律約束力。
某園公司從2008年起接管小區(qū)，提供公共區(qū)域維護、綠化清潔、秩序管理等服務。但某粵公司從未繳過物業(yè)費，欠款直至2024年10月累計超20萬元。某園公司起訴，要求支付2008年5月至2024年10月的物業(yè)費及滯納金，總額近39萬元。
某粵公司抗辯：物業(yè)公司封閉五樓大門、樓梯，電梯不停五樓，導致無法進入房屋；此外，未監(jiān)管裝修，致使案外人xx公司侵占并裝修其房產。某粵公司提交行政執(zhí)法局回復函等證據(jù)，稱物業(yè)服務存在嚴重瑕疵，不應繳費。
一審法院查明，某園公司提供了小區(qū)公共設施維護、消防通道清潔等照片，證明持續(xù)履行服務義務。某粵公司關于封閉通道的指控，僅憑2015年行政回復函，該函僅稱問題屬物業(yè)范疇，并未確認封閉事實。二審中，某粵公司承認現(xiàn)通道可通行、電梯可停靠。
關于裝修侵占，法院指出某粵公司曾授權他人與xx公司協(xié)商轉讓和裝修事宜，這屬于業(yè)主內部糾紛，與物業(yè)合同無關。物業(yè)公司雖有裝修管理義務，但不包括對業(yè)主專有部分內部的實質干預。業(yè)主若房屋被侵占，應另行起訴實際占用人。
依據(jù)《民法典》第939條，前期物業(yè)合同對業(yè)主有約束力；第944條，業(yè)主須按約定支付物業(yè)費。一審支持某園公司2019年8月至2024年10月（63個月）物業(yè)費64559.88元（每月1024.76元），因早于2019年7月的欠費超訴訟時效（3年，自2022年催繳日起算）不予支持。滯納金因服務存在一定瑕疵被駁回。二審維持原判。
核心規(guī)則一：前期物業(yè)合同的效力。開發(fā)商與物業(yè)簽訂的合同，直接綁定業(yè)主。即使通過拍賣取得房產，也須遵守。
核心規(guī)則二：服務瑕疵抗辯門檻高。業(yè)主需提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)嚴重失責，否則不能以此拒繳。公共服務證據(jù)（如照片）足以反駁。
核心規(guī)則三：訴訟時效與滯納金。物業(yè)費時效3年，從知曉或催繳日起算。服務瑕疵可減免滯納金，但不免本金。
核心規(guī)則四：內部糾紛不影響繳費。房屋侵占、轉讓爭議，與物業(yè)無關，業(yè)主應及時維權。
這個案例提醒業(yè)主：物業(yè)費是小區(qū)公共服務的“門票”，小糾紛別成拒繳借口。物業(yè)公司也要加強證據(jù)留存，避免服務盲區(qū)。遇到類似問題，建議咨詢律師，主動溝通或訴訟，維護合法權益。
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