在湖南省益陽市赫山區(qū)某某花園小區(qū)，業(yè)主蔡某名下有一套空置高層住宅，面積約105平方米。從2021年起，他拒絕支付物業(yè)費，理由是物業(yè)公司服務(wù)不到位：衛(wèi)生清理不及時、消防器材保養(yǎng)差、綠化維護不足等，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境差。物業(yè)公司益陽某某物業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡稱家某物業(yè)）起訴，要求蔡某支付2021年1月至2025年4月的物業(yè)費5939元及違約金。
一審法院查明，物業(yè)公司與開發(fā)商于2015年簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定每月每平方米1.1元收費。該合同對所有業(yè)主有效。物業(yè)公司已提供安保、保潔、綠化等服務(wù)至2025年4月18日（業(yè)主委員會終止合同日期）。蔡某房屋空置，但小區(qū)公共服務(wù)照常。
一審法院認為，物業(yè)服務(wù)是持續(xù)性、綜合性的，業(yè)主不能以局部問題（如漏電漏水）或主觀感受拒繳。蔡某未提供足夠證據(jù)證明物業(yè)存在重大瑕疵，故支持物業(yè)主張，但考慮空置房實際情況，物業(yè)費打八折計算為4765元，駁回多余部分。二審維持原判，蔡某上訴提交的照片證據(jù)（拍攝于固定時間）僅顯示局部問題，不足以證明根本違約。
判決依據(jù)《民法典》第939條：前期物業(yè)合同對業(yè)主有約束力；第937條、第944條：業(yè)主須支付物業(yè)費，服務(wù)瑕疵不自動免責(zé)。最高法解釋第六條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒繳，法院支持物業(yè)追償。
1. 合同約束力：開發(fā)商與物業(yè)簽訂的前期合同，直接綁定業(yè)主。即使業(yè)主未簽字，也須遵守。
2. 服務(wù)瑕疵認定：物業(yè)服務(wù)瑣碎、動態(tài)，不宜憑照片或短期觀察判斷。需綜合合同約定、服務(wù)過程、整體效果和業(yè)主利益考量。只有重大違約（如完全不履行）才能減免費用，業(yè)主須舉證。
3. 空置房優(yōu)惠：法院可酌情打折（如八折），但不免除公共服務(wù)費義務(wù)?？罩貌坏扔跓o需支付。
4. 證據(jù)要求：業(yè)主抗辯需實質(zhì)證據(jù)，二審強調(diào)，照片等不足以推翻物業(yè)履約事實。
對業(yè)主：遇到服務(wù)問題，先書面投訴、收集持續(xù)證據(jù)，若嚴重可通過業(yè)委會更換物業(yè)，但欠費仍需補繳。對物業(yè)：加強服務(wù)記錄，及時催繳。建議雙方協(xié)商，避免訴訟。本案提醒，物業(yè)費是小區(qū)公共維護的基礎(chǔ)，拒繳易敗訴。
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